אוהבים שמסבנים אתכם? ולא בקטע של ניקיון אלא יותר בכיוון של עבודה בעיניים. כנראה שלא.
אז ככה הרגשתי אתמול כאשר קראתי את הידיעות שיצאו מבית היוצר של משרד האוצר על המשך הירידה בפעילות משקיעי הנדל"ן בשוק.
בפוסט הזה בכוונתי להציג פרשנות אלטרנטיבית המציגה תמונה אותנטית של מה שקורה עכשיו בשוק הנדל"ן, כזו המבוססת על מידע ולא על מניפולציה או עבודה בעיניים. זה קצת ארוך, אבל אל תתייאשו – כי את מה שכתוב כאן לא תקראו בשום עיתון או פרשנות. אבל קודם בקשה קטנה - אם תמצאו את הפוסט הזה מעניין ואותנטי – אני מזמין אתכם לשתף בכול הכוח!!!
רק אתמול פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר את סקירת הנדל"ן למגורים לחודש אפריל, והכותרת בגלובס – "רק 900 דירות להשקעה נרכשו באפריל", ובכותרת המשנה הוסיפו כי "בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד רכישות המשקיעים ירדו בשיעור של 22%". הדו"ח כמובן מתפרסם בכלל המדיה, וסביר להניח שתתקלו בידיעות אלו, אם לא כבר נתקלתם בהן.
אלא שכמעט במקביל, לפני מספר ימים, התפרסמו שני אינדיקטורים, שהוצנעו מאוד מהציבור הרחב, אותם לא קראתם בכותרות הראשיות של העיתון, והם מספרים סיפור אחר לחלוטין של מצב שוק הנדל"ן.
הנתונים המוסתרים התפרסמו במסגרת דוח חודשי שמפרסם אגף החשב הכללי במשרד האוצר – ביצוע תקציב והכנסות המדינה ממיסים לחודש מאי 2018. מדובר במסמך מפורט המרכז את אומדן הגירעון בתקציב המדינה ואת מימונו במהלך החודש המדווח. המסמך בן 9 העמודים מפרט בין השאר את הכנסות המדינה ממיסים – והנה מגיע הקטע הנוגע לענייננו – המסמך גם מפרט את ההכנסות ממיסוי מקרקעין. פסקה אחת מתוך מסמך ארוך, שמחביאה בתוכה את תמונת השוק האמיתית של שוק הנדל"ן. אני אצטט את המידע כפי שהובא בפרסום של אגף החשב הכללי ולאחר מכן אגש לפרשנות שלנו למידע.
ציטוט מדוח החשב הכללי במשרד האוצר
מיסוי מקרקעין – "ההכנסות נטו ממיסוי מקרקעין הסתכמו במאי 2018 ב-1.0 מיליארד ₪, עליה בשיעור של 12% לעומת מאי 2017. במס שבח נרשמה עליה של 20%, הנובעת במידה רבה מעסקה גדולה בנדל"ן מניב באזור המרכז. עם זאת, גידול בגביית מס שבח נרשם גם במרבית האזורים האחרים, על רקע מכירת דירות ע"י משקיעים. גביית מס רכישה רשמה עליה בשיעור של 6%, המתרכזות באזור המרכז."
פרשנות בקצרה:
המילים הספורות והמדודות שבהן משמשים במשרד האוצר כדי לבטא את השינויים בגביית מיסי מקרקעין מגלמות את הסיפור הגדול שקורה עכשיו בשוק הנדל"ן.
תמצית התמונה שמבטאים הנתונים – המשקיעים נמצאים חזק בשוק, במיוחד הם רוכשים נכסים באזור המרכז, תל אביב וגוש דן בכלל, וזאת בעיקר על חשבון של נכסים שהם מוכרים בעיקר בפריפריה.
ועכשיו לפרשנות בפירוט:
1.
* מס הרכישה 1 - זהו המס שרוכשי דירה ראשונה על פי רוב פטורים מכולו או מרובו. הוא משולם בדרך כלל על ידי רוכשי דירה שנייה או יותר, והמשמעות היא שמס זה משולם בדרך כלל על ידי משקיעי הנדל"ן. עלייה של 6% בגביית מס רכישה משמעותה שמשקיעי הנדל"ן נמצאים חזק בתמונה והיקף הרכישות שלהם נמצא בעלייה. תמונה הפוכה לגמרי מהתמונה אותה מנסה לצייר משרד האוצר כאילו משקיעי הנדל"ן הודרו מהשוק ונמצאים בהמתנה. העלייה הזו מראה כי משקיעי הנדל"ן נמצאים במומנט חיובי ובפוזיציה של רכישות.2/
* מס רכישה 2 – המשמעות היא שמשקיעי הנדל"ן מבצעים את עיקר הרכישות שלהם באזור המרכז – קרי: תל אביב וגוש דן. משקיעי הנדל"ן לא רק רוכשים דירות באזור המרכז, הם אף מגבירים את הרכישות שלהם ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.
* מס רכישה 3 – בולטת ביותר, אולי אפילו צורמת, היא העובדה שמשרד האוצר אינו מוצא לנכון להסביר את פשרה של העלייה בגביית מס הרכישה. היא הרי סותרת לחלוטין את התיזה שמפיץ המשרד לגבי הדרתם של משקיעי הנדל"ן, והיינו שמחים לפרשנותם לעניין. בהעדרה של פרשנות כזו שנותן משרד האוצר, לא נשאר לנו אלא להסיק, שפרשנות שהם היו כותבים הייתה סותרת את המסמכים שלהם עצמם הנוגעים להדרת משקיעי הנדל"ן, ואת זה הם פשוט לא היו מוכנים לכתוב שחור על גבי לבן במסמך רשמי שלהם. הם השאירו לנו לתת את הפרשנות לדבריהם, וזו אינה מחמיאה להם כלל ועיקר.
-
* מס שבח 1 – מס שבח הינו מס המשולם בגין רווחי הון שנוצרו כתוצאה ממכירת דירה. גם כאן עיקר הנטל נופל על משקיעי הנדל"ן. כאן לכאורה אין סתירה בין מה שמתאר משרד האוצר ובין המציאות. משרד האוצר מספר לנו שכבר חודשים רבים משקיעי הנדל"ן מוכרים דירות, הרבה יותר מאשר הם קונים, אלא שגם כאן עולים ספקות ושאלות. קודם כול – עיקר העלייה בהיקף גביית מס שבח נבע דווקא ממכירה חד פעמית של נכס נדל"ן מניב באזור המרכז. משרד האוצר לא כותב את היקפי אותה עסקה, אולם יש להניח שהמילים "עליה הנובעת במידה רבה מעסקה גדולה בנדל"ן מניב באזור המרכז" משמעה שמדובר בעיקר העלייה בגביה כתוצאה מאותה עסק.
* מס שבח 2 – לאחר מכן כותב משרד האוצר כי "עם זאת, גידול בגביית מס שבח נרשם גם במרבית האזורים האחרים, על רקע מכירת דירות ע"י משקיעים" – ומכאן אנו למדים כי אכן יש מכירת דירות על ידי משקיעים, אך אלו אינן מבוצעות באזור המרכז, אלא באזורים האחרים – קרי בעיקר בפריפריה.
מה שלא סיפר לנו משרד האוצר – אחד הנתונים המעניינים הוא מה השיעור של גביית מס רכישה ושל מס שבח מתוך כלל הגבייה של מיסי מקרקעין. למה הנתון הזה מעניין? בואו נניח שמתוך גבייה כוללת של מיסי מקרקעין בהיקף של 1 מיליארד שקלים – היקף הגבייה של מס רכישה עומד על 700 מיליון שקלים, ושל היקף מס שבח עומד על 300 מיליון שקלים. המשמעות היא שהשוק שלנו הוא שורי, במגמת עלייה, ויש הרבה יותר רוכשים מאשר מוכרים בשוק בקרב משקיעי הנדל"ן. באותה מידה, אם מס שבח היה בהיקף של 700 מיליון שקלים, והיקף מס רכישה היה עומד על 300 מיליון שקלים, אז השוק נמצא בפוזיציה דובית, במגמה של התכנסות, ויש הרבה יותר מוכרים מאשר קונים בקרב משקיעי הנדל"ן. מכך שמשרד האוצר לא מפרסם את הנתונים, ובידיעתנו שאם הנתונים היו לטובתו ולטובת הסיפור שהוא מפרסם על הדרת המשקיעים אז הוא לבטח היה משתמש בהם ובגדול – אנחנו יכולים לפרש כי הנתונים לכול הפחות אינם חד משמעיים לטובת הסיפור של משרד האוצר, ואולי אף סותרים בצורה מוחלטת את הסיפור שלו.
מסקנה:
הסיפור האמיתי לא נמצא בכותרות הגדולות, לפעמים הוא מתחבא במספר שורות בנאליות לכאורה. אני מציע לכולנו להפנים שבכותרות הגדולות אנחנו נקרא לרוב ספין או fake news שמטרתו לייצר אווירה או מצב רוח לאומי.
תמונת השוק יכולה להיות אחרת לחלוטין, אלא שנדרשת יכולת מחשבה עצמאית, ויכולת לבחון נתונים חלופיים, כאלה המאפשרים לנו לנתח את השוק ולספק תמונת שוק אלטרנטיבית לזו של משרד האוצר.
המסקנה העצמאית שלנו – משקיעי הנדל"ן במשחק ובגדול.
