כמנהגנו מדי חודש – "כהנר מודד את המדד" – המדחום שלכם לטמפרטורה של שוק הנדל"ן בישראל.
והפעם – נאמר שלום גם לקוראים של "נדל"ן היום", מוסף הנדל"ן של ישראל היום בעריכתו של
,שם מתפרסם פעם ראשונה (אך לא אחרונה) הטור הזה, המבוסס על ניתוח של נתוני הלמ"ס ושל תחושותיי את השוק.
לקריאה בפורמט הדיגיטלי לחצו
https://www.israelhayom.co.il/article/821601
ואחרי הקדמה קצרה, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית, לנתונים:
1. בחודשים אוגוסט 2020 – ספטמבר 2020 ירדו מחירי הדירות ב-0.2% ביחס לחודשים יולי 2020 - אוגוסט 2020. מאז תחילת השנה המדדים הדו-חודשיים הראו 4 פעמים עלייה, ו-4 פעמים ירידה. אך גם אם יש שוויון בין מספר הפעמים בהן עלה וירד המדד מאז תחילת השנה, הרי שבמספרים אבסולוטיים עליות המחיר מנצחות – מאז תחילת השנה מדד מחירי הדירות עלה בשיעור של 0.7%, וב-12 החודשים האחרונים נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-2.4%.
2. בבחינה על פי מחוזות – בשני מחוזות ראינו עליות מחירים בחודשים אוגוסט – ספטמבר 2020 – מחוז צפון (2.8%), ומחוז ירושלים (0.7%).
3. תל אביב המלכה – בראייה שנתית רק במחוז חיפה נרשמה ירידת מחירים בהיקף 0.8%. לעומת זאת, תל אביב רושמת עליות מחירים בולטות בראייה שנתית של 3.1%. ללא ספק תל אביב היא המלכה של עולם הנדל"ן הישראלי, ליגה בפני עצמה.
4. אפס השפעה לתכנית "מחיר למשתכן" – מחירי הדירות החדשות עלו (כן, עלו!!) בשיעור הלא מתון של 1.4%, וב-12 החודשים האחרונים בשיעור 3.7%, זאת למרות שהתמיכה הממשלתית (באמצעות "מחיר למשתכן") היוותה 39.8% מכלל העסקאות בדירות חדשות. דרך אגב, ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" מצטמצם אף הוא ויורד אל מתחת לקו התמיכה של 40% מכלל העסקאות.
5. מדד שכר הדירה – גם כן מצוי במגמת עלייה, ובעשרת החודשים הראשונים של השנה עלה שכר הדירה הממוצע בישראל בשיעור של 1.5%. את העליות ברמה הארצית מובילות דירות קטנות בנות 1-2 חדרים בתל אביב, שעלו בשיעור ניכר של 3.5%. דירות אלו כידוע מבוקשות מאוד הן על ידי משקיעי נדל"ן בזכות התשואה הגבוהה, והן בקרב שוכרי הדירות בזכות שכר הדירה הנמוך יחסית לדירות גדולות יותר המוצעות בעיר.
ועכשיו, לפרשנות:
1. השוק מגלה עוצמה – הקורונה טרפה את הקלפים לסקטורים רבים מאוד במשק ובכלכלה. הציפייה של רבים הייתה שהמשבר יזלוג גם לשוק הנדל"ן, אלא ש-10 חודשים לתוך המשבר ואנחנו רואים שהשוק מגלה עוצמה ואינו מגלה סימני שבירה. בגדול הענף לא נסדק, הוא מגלה עוצמה, וחלקים ממנו אף ממשיכים בתאוצה קדימה, וזאת למרות המשבר הבריאותי- הכלכלי העמוק שהביאה הקורונה. אנחנו רואים את זה בעליות במחירי הדירות החדשות, אנחנו רואים את זה בעליות של מחירי שכ"ד, ועוד. למעשה, שוק הנדל"ן גילה יציבות הרבה יותר מרשימה מאשר השווקים הפיננסיים, שבחודשים האחרונים נראו כמו רכבת הרים, עם עליות וירידות מחוסרות רסן, והכול כתלות להתפתחויות סביב המגיפה.
2. גל ירידות מחירים בהחלט אפשרי – קשה לדעת את הכיוון של המגיפה והשפעותיה. אנחנו לא יודעים אם ניכנס לסגרים נוספים, כמה מהר יגיעו חיסונים, וכיצד יתאושש המשק מהמכה הכלכלית אותה הוא ספג. לכול אלה יש השפעה גם על מחירי הדירות, ובהחלט יכול להיות שנראה לאורך הדרך התפתחות של גל קצר ומתון של ירידות מחיר. אלא שכאן נדרשת הערת אזהרה – אנחנו רואים שעמוק לתוך המגיפה השוק מגלה עוצמה ונחישות. כול מי שניסה לתזמן את הפעילות שלו בשוק על בסיס ניחוש של מועדי ירידות מחירים טעה בעבר, ולעיתים גם טעה בגדול. בהסתכלות ארוכת טווח לא השתנו נתוני הבסיס, ואם כבר אז רק הורעו התנאים הדרושים לקיומה של ירידת מחיר דירות לטווח הארוך. אוכלוסיית ישראל גדלה בקצב מהגבוהים בעולם, הירידה בהתחלות הבנייה מעמיקה את המחסור בדירות, סביבת ריבית נמוכה לטווח הנראה לעין התומכת במחירי הדירות, כול אלה ישרתו קו מגמה עולה לטווח הארוך.
3. הרצון לחיות בוער כמו אש – לכאורה יש כאן קרב הורדות ידיים בין שני וקטורים מנוגדים. האחד, המחמם את השוק ונוגע בעיקר בביקוש לדירות; והשני, המצנן את השוק ונוגע בעיקר להשפעת הקורונה על השוק. קרב הורדות הידיים הזה טרם הוכרע, ואנחנו רואים, שגם מגיפה שלא הייתה דוגמתה מזה 100 שנים לא מצליחה עדיין לכופף את הצורך האמיתי של הישראלים לקורת גג. כי מעבר לכול הנתונים בסוף נמצאים בקצה בני אדם, שצריכים לחיות את החיים. גם בעת הזו הם הגדילו את משפחתם או מתכוונים להגדילה, גם בעת הזו בני זוג מתחתנים, וגם בעת הזו בני זוג מתגרשים לא עלינו. תסתכלו בפנים של האנשים שסביבכם, אלו הפנים שמייצרות את הביקושים לדירות, והם נתקלים בשוק שאינו מצליח בימים כתיקונם לספק להם מספיק דירות, כול שכן בימים אלה.
4. התחזית של פרופ' אקשטיין – אין לאף אחד כדור בדולח לגבי העתיד, אך אני מציע להקשיב למומחים שחקרו את נושא הנדל"ן לעומקו. אחד מהם הוא פרופ' צבי אקשטיין, דיקן בית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה, ולשעבר נגיד בנק ישראל. פרופ' אקשטיין פיתח מודל לחיזוי שוק הנדל"ן הישראלי, ואשר נחשב אחד המדויקים במדינה, אם לא המדויק שבהם. במחקר שפרסם יחד עם ד"ר סרגיי סורקין לפני מספר חודשים הוא העריך כי חרף המגיפה ושיעור האבטלה הגבוה מחירי הדירות יעלו בשנת 2021 בשיעור של 6% ביחס לרבעון השני של 2020. מילים חשובות שכדאי להקשיב להן.
5. אחרון חביב – אני אוהב לחזור מעת לעת לנתונים של אוכלוסיית ישראל, הם צריכים להחזיר את כולנו לבסיס ומספקים לנו פרספקטיבה לגבי מה שקורה בשטח. ערב תחילתה של שנת 2020 אוכלוסיית ישראל מנתה 9.136 מיליון תושבים. בספטמבר 2020 כבר גדלנו ל-9.254 מיליון תושבים. גידול של 118 אלף תושבים בפרק זמן של 9 חודשים בלבד. בפרק זמן קצר זה גדלנו בהיקף של יותר מעיר לא קטנה בישראל, דוגמת כפר סבא, מודיעין, או הרצליה. האם נבנו בעת הזו דירות בקצב הולם לגידול של אוכלוסיית ישראל? האם הוקמו התשתיות המתאימות בהלימה לגידול באוכלוסייה? התשובה לכך היא כמובן שלילית. זהו הביקוש שעליו אנו מדברים, והוא נמשך והוא יימשך.
לסיכום,
הביקוש גדל, ההיצע מזדחל,
מה קורה עם זה בסוף - כולנו יודעים.
