על ירקות ומדדים
ערב חג שני – ולמרות הקורונה והחג לא נעז לוותר על פינתנו החודשית "כהנר מודד את המדד" – ניתוח מקומי של מדדי הדיור שפרסם הלמ"ס ממש לפני שעה קלה.
בתמצית – הנתונים עדיין אינם נותנים לנו תמונה מספקת כיצד משפיעה התפשטות מגיפת הקורונה על המחירים בענף הנדל"ן. מרבית הנתונים מתייחסים לתקופה של ינואר-פברואר 2020, וזו מתייחסת לתקופה בה הסגר והבידוד החברתי עדיין לא היה בתוקף – את זה ראינו רק במרץ. אבל ניצנים של נתונים יש לנו גם לגבי מרץ – ומסיבה זו אני אחלק את סקירת הנתונים שלנו לטרום הקורונה (ינואר-פברואר) ונתונים שהתקבלו בתקופה בה כבר היינו מבודדים בבתים (ומתייחסים לחודש מרץ) - ויש כאן גם הפתעות. תהיו איתי,
טרום הקורונה
כאמור – נתוני השינוי במחירי הדירות מתייחסים למחירי עסקאות שבוצעו בחודשים ינואר 2020-פברואר 2020 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2019 – ינואר 2020.
ומה אנחנו רואים כאן?
1. עליית מחירי דירות דו-חודשית בשיעור של 0.6 אחוז.
2. עליית מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים בשיעור של 3.9%.
3. תל אביב המשיכה לספק עליות – עלייה דו-חודשית של 1.1%, ועלייה שנתית בשיעור 6.1%.
4. גם מחירי הדירות החדשות עלו – שיעור העלייה הדו-חודשי עומד על 0.8%, זאת בשעה שכמות העסקאות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) מהווה כ-40% מכלל העסקאות לרכישת דירה חדשה בשוק.
עידן הטרום קורונה הצביע בפירוש – חזרה של עליות המחירים, ירידה של ציבורים גדולים מהגדר, וקצב עלייה שנתי של למעלה מ-7% במחירי הדירות, עם אפשרות להאצה נוספת ואפילו עליות מחירים דו-ספרתיות. להזכירכם - האמון של הציבור בנבחריו היה בקריסה, הימים היו ערב בחירות סבב 3, אין תקציב, אין מדיניות, ואין יד מכוונת לענף. ניתן במיוחד לראות את התחושות הללו באות לידי ביטוי במדד של הדירות החדשות, שלמרות הסבסוד הכבד, עדיין מדד מחירי הדירות החדשות זינק בשיעור של 0.8%. המשמעות היא שהציבור – בפרט הזוגות הצעירים – איבד את האמון ברכישת דירה באמצעות פרויקט מחיר למשתכן, ורכש דירות, מתוך אמונה שהעתיד אינו צופן לו שום בשורה בהקשר למחיר הדירה – ולא משנה איזו ממשלה תקום לאחר הבחירות.
כאמור – זהו על סף הניתוח ההיסטורי – כי בא מרץ – ואיתו הגיע הסגר, מגבלות התנועה, סגירת העסקים, והעלייה העצומה בשיעור דורשי העבודה והמובטלים.
לגבי חודש מרץ עדיין אנו חסרים נתונים – נתחיל לקבל אותם בדיווחי המדד שיתפרסמו עוד חודש – אולם יש כבר מספר אינדיקטורים שיכולים לסמן לנו את הכיוון:
1. שכר הדירה – למרות היציאה לחל"ת, למרות גלי הפיטורין, למרות הגבלות התנועה הכבדות, ולמרות הסגרים – אנחנו רואים כי בחודש מרץ עלה מדד שכר הדירה בשיעור של 0.1%. לכאורה עלייה זעומה, אולם היא משמעותית. המשמעות שלה היא שגם בעיצומה של התפשטות הקורונה נחתמו חוזי שכר דירה במחירים זהים ואפילו טיפ-טיפה גבוהים מאשר בחודש הקודם. זו נקודה בעלת משמעות, היא לכאורה נוגדת את ההיגיון, אבל כדאי שניקח אותה לתשומת ליבנו – אם נדמה היה לנו ששוק השכירות מצוי בצלילה חופשית, אז בפועל הוא גילה עוצמה וחוסן.
2. היצע וביקוש – עוד משמעות שניתן ללמוד מהנתון אודות מדד שכר הדירה היא שגם בעידן הקורונה ימשיכו לעבוד חוקי ההיצע והביקוש. ובענף הנדל"ן – בפרט בשוק הדיור – אנחנו רואים ביקוש אדיר שנפגש עם היצע מצומצם. בהקשר זה כדאי לשים לב לדבר נוסף – המדדים בוחנים את המחירים בהם מתבצעות עסקאות, ולא את כמות העסקאות. המשמעות היא שגם אם מתבצעות פחות עסקאות בעטיו של משבר הקורונה – עדיין אין המשמעות היא שהמחירים של עסקאות אלה נמצאים בצניחה חופשית. כן – נראה פחות עסקאות; כן – אולי במחירים נמוכים מעט; לא – לדעתי הצנועה אנו לא בדרך לקריסה של מחירים.
3. מדד התשומות – מדד נוסף שמתייחס למרץ 2020 הוא מדד התשומות – חומרי הגלם של ענף הבנייה למגורים – נתון זה גדל בשיעור של 0.2%. גם כאן אנחנו רואים שלמרות תחושות המשבר וההאטה של הענף – אנחנו רואים שמחירי התשומות מצויים בעלייה, זה הגיוני בהתחשב בכך שכול שרשרת האספקה של הענף נפגעת. אבל זה גם מלמד אותנו שהפעילות באתרי הבנייה הייתה במהלך חודש מרץ יחסית טובה, לא הייתה צניחה בביקושים לחומרי בנייה, שכן אם זה היה המצב אזי היינו רואים אולי אפילו ירידה מסוימת במחירי התשומות. שוב אנחנו רואים את החוסן של הענף, ואת העוצמה שלו, גם לנוכח משבר בקנה עולמי-גלובאלי.
לגבי העתיד – קשה לדעת – אנחנו רואים שהשוק נראה לנו בדרך אחת, ובסוף מקרין נתונים אחרים על מידת הפעילות שבו. אנחנו נמצאים בעיצומה של סערה עולמית ברמה הבריאותית-כלכלית ואליה נוספת גם סערה פוליטית מקומית שלנו. זה דומה לתבשיל שאתה גם לא יודע מה אתה שם בסיר שעל הגז, וגם אין לך מושג מה תקבל בסופו של הבישול.
אני אופטימיסט מטבעי – ולכן אני מעדיף לראות את חצי הכוס המלאה בכול מה שנוגע לאיתנותו של הענף שבו אנו פועלים. אנשים יוכלו לוותר על נסיעה לחו"ל, על ביקור במסעדה או משחק כדורגל. אבל דבר אחד הם לא יוכלו לוותר עליו – הם לא יוכלו לוותר על קורת גג לראשם. אני מאמין שענף הנדל"ן הישראלי יצלח את המשבר הזה, יתגבר עליו, למרות כול הקושי והכאבים שבדרך, ואף יצא ממנו מחוזק ומשודרג.
אני מקווה שהפלונטר הפוליטי אליו נקלענו ייפתר אף הוא ויימצא הקשב ושאר הרוח בהנהגה שלנו כדי לנווט את הענף להצלחה – כי הצלחתנו היא הצלחת המדינה כולה – ענף הנדל"ן הוא הקטר של המשק – גם מעסיק גדול, גם משלם מיסים, וגם מספק את קורת הגג שנחוצה לנו.
ומה אתם חושבים?
לקריאת פוסט הפייסבוק לחץ כאן
