אסף מודד את המדד – מהדורת אפריל 2022
והפעם – מזל טוב לתל אביב – מלון קמפינסקי (Kempinski) הגיע לעיר. מה זה אומר על העיר ואיך זה קשור לנדל"ן?
תהיו איתי.
אבל נתחיל בהתחלה - מה היה לנו במחירי הדירות? עליות המחירים נמשכות – ובסדרי גודל היסטוריים. אלא שאם לומר את האמת – זה כבר לא חדש, כבר די התרגלנו לכותרות הדרמטיות. אבל שימו לב – זה שהתרגלנו לחדשות, אין זה אומר שהן לא דרמטיות. יש להן השפעה קריטית על ציבור גדול ורחב – ובפרט זוגות צעירים חסרי דירה.
דרמה נוספת שהייתה בשוק – העלאת הריבית על ידי בנק ישראל, כמענה לעליית האינפלציה. בכך משנה בנק ישראל את הגה הריבית, וממדיניות מרחיבה – שכללה גם ריבית אפסית, ואשר נועדה לתמוך בהרחבת הפעילות במשק – הכיוון משתנה להעלאת הריבית, ולקירור הפעילות במשק. כמובן שגם למהלך זה יכולה להיות השפעה על שוק הנדל"ן.
הנתונים תחילה.
על פי נתוני הלמ"ס, שהתפרסמו ערב ליל הסדר, עולה כי מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ינואר – פברואר 2022 לעומת מחיר העסקאות שבוצעו בחודשים דצמבר 2021 – ינואר 2022, מחירי הדירות עלו בשיעור 1.8%. שיעור עליית מחירי הדירות ב-12 החודשים האחרונים עמד על 15.2%. מדובר על שיעור עליית מחיר שנתית במחירי הדירות הגבוהה ביותר בעשור האחרון!! וזה כבר בפירוש דרמטי.
מדד מחירי הדירות החדשות בתקופה הזו עלה בשיעור 5.1%, ומחירן בשנה האחרונה עלה בשיעור 17.8%. זאת למרות שהמדד הזה עדיין כולל בתוכו עסקאות במסגרת תמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) בשיעור של 13.1% מכלל העסקאות. המשמעות היא – בשוק החופשי, מחירי הדירות עלו בשיעור אפילו גבוה יותר מ-5.1%, אם נדלל מהנתון את האפקט המצנן של עסקאות מחיר למשתכן. גם כאן מדובר על לא פחות מדרמה!! מחירי הדירות נכנסים לסחרור, ויש להניח שאלמלא החג וחול המועד – אזי יש להניח שהנתונים היו מקבלים הרבה יותר נפח בדיון הציבורי.
גם נתוני ביצועי המשכנתאות שוברים שיאים דרמטיים – כאשר מנתוני בנק ישראל עולה שבחודש מרץ לבדו חילקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 13.4 מיליארד שקלים, זינוק של 20% ביחס לחודש שקדם לו. בסיכום הרבעון הראשון של 2022, הקצו הבנקים משכנתאות בסכום של 34.6 מיליארד שקלים, 2% יותר מבשלושת החודשים הקודמים, ו-50% יותר מברבעון המקביל שנה שעברה. אם למדוד את הסנטימנט של הציבור על פי ביצועי המשכנתאות – אז הציבור אינו רואה סוף לעליות המחירים, הוא אינו מאמין להבטחות על עתיד ורוד בתחום, הוא רואה את השוק בורח לו, התייקרות של עשרות אלפי שקלים – ולעיתים אף למעלה מכך - מדי חודש במחיר דירה תוך כדי המו"מ לרכישתה.
כאן המקום לציין כי מחירי הדיור המזנקים, בצירוף עם הקיץ המתקרב, יכולים יהיו להוביל למחאת דיור חברתית גדולה אותה נראה כבר בחודשים הקרובים. כך היה במהלך הקיץ של 2011, ויש להניח שאם לא יהיו אתגרים ביטחוניים גדולים, אזי נראה התלהטות של הגזרה החברתית-כלכלית סביב סוגיית הדיור עוד במהלך הקיץ הנוכחי, דבר שיוביל לצעדי תגובה ממשלתיים שינסו להקל את הלחץ ולו במעט, ולמתן את עליות המחירים.
יחד עם זאת, אני רוצה להרגיע – עליות המחירים הללו לא יימשכו לנצח, אין שוק בו העליות הן נצחיות, בטח לא בקצב הנוכחי של עליות מחירי הדירות, אבל הן בהחלט משקפות את הפער שנוצר בין הביקושים העצומים לדיור ובין ההיצע המוגבל של דירות.
כעת במעבר חד - לחלק המרכזי של סקירתנו החודשית –
מזל טוב לעיר תל אביב, היא עלתה על מפת התיירות של רשת מלונות היוקרה הבינ"ל קמפינסקי (Kempinski), ולדעתי הצנועה – יש בכך משמעות גדולה לעיר תל אביב ולנדל"ן של העיר.
ראשית, כמה מילים על רשת קמפינסקי. מדובר על רשת מלונות היוקרה האירופאית הוותיקה ביותר הפעילה כיום. ראשיתה של רשת בתי המלון בשנת 1897, ומטה הרשת יושב בעיר ג'נבה בשווייץ. הרשת מפעילה 80 מלונות בדרגת 5 כוכבים ב-34 מדינות. הסטנדרט הגבוה של הרשת ידוע בעולם התיירות, ומשך סביבה קהילה של לקוחות נאמנים.
כאן המקום לספר מעט על הקהילה שנוצרה מסביב לרשת. מדובר על ציבור לקוחות השייך לאחוזונים הגבוהים של שוק התיירות העולמי, ציבור מפונק שמקפיד על רמות אירוח ושירות ברמה הגבוהה והמוקפדת ביותר. רק לשם הדוגמא, המלון עלה, שלא בטובתו, לכותרות לאחרונה כאשר יו"ר סיעת ש"ס אריה דרעי בליווי רעייתו החליטו לצאת לחופשת חורף במלון של רשת קמפינסקי בעיירת החורף הציורית סנט מוריץ שבשווייץ. התמונות של החדרים והסוויטות של אותו מלון מילאו את האקרנים למספר ימים, וללא ספק מדובר באחד מאתרי התיירות המפנקים, היפים והציוריים שעולם התיירות העולמי יכול לנפק.
כעת רשת קמפינסקי הגיעה לתל אביב. בסוף חודש מרץ נחנך המלון התל אביבי של הרשת, והחודש הוא פתח את שעריו לתיירים. מלון The David Kempinski Tel Aviv ממוקם בגורד שחקים בן 34 קומות ברחוב הירקון בתל אביב, מול קו החוף היוקרתי של העיר. במלון 250 חדרים, ו-56 סוויטות, שהבולטת בהן – David Penthouse – סוויטת טריפלקס-פנטהאוז הגדולה ביותר במלון בתל אביב, וכנראה גם בישראל. הסוויטה משתרעת על פני שלושה מפלסים בשטח כולל של 450 מ"ר. בקומה הראשונה חדר שינה מאסטר, מטבח פרטי, חדר עבודה, סלון, אזור אירוח וחדר אמבטיה עם סאונה. בקומה השנייה חדר שינה נוסף וחדר כושר עם נוף פנורמי לקו הרקיע של העיר. בקומה השלישית ממוקמת בריכה באורך שמונה מטרים, כשלצידה מערכות ישיבה ומטבח חיצוני. המחיר: יותר מ-10,000 דולרים ללילה – מדובר בסוויטה היקרה ביותר בישראל, ואחת היקרות של הרשת גם בקנה מידה עולמי. ככלל, וזה פריט טריוויה נוסף - המלון מחזיק בתואר המלון היקר בתל אביב.
וזה לא שתהליך הקמת המלון היה חלק. הידיעות הראשונות על כניסת הרשת לתל אביב התפרסמו עוד בשנת 2010, הבנייה התמשכה לה, הקורונה הביאה לדחיות בפתיחת המלון, וכעת התהליך הגיע לקו הגמר לאחר השקעה של מאות מיליוני שקלים בהקמת המלון.
ואיך זה קשור לעולם הנדל"ן?
כדאי לשים למהלך מכמה סיבות מרכזיות:
• אם חשבנו שתל אביב יקרה אז מסתבר שרף היוקרה מצליח עדיין לעלות - הנדל"ן התל אביבי מושך אליו יוקרה חדשה, ועל בסיס הנדל"ן הזה מקימים מלון מפנק, כזה המשלב יוקרה ומסורת של שירות ברמה העולמית. ההשקעה הזו יכולה להתבצע רק במקום חזק ויציב עם ציפייה להמשך ההתחזקות העתידית שלו. ברשת קמפינסקי ככול הנראה מאמינים בתל אביב, ומאמינים בנדל"ן התל אביבי, אחרת לא היו משווקים את הסוויטה הנשיאותית היוקרתית והיקרה במחיר של עשרות אלפי שקלים ללילה.
• נגישות לקהל הנאמן של רשת קמפינסקי בעולם – אספקט נוסף הוא הנגישות שתתקיים לקהל הנאמן של הרשת, כזה שלא מוכן לוותר על הסטנדרטים הגבוהים של הרשת. כעת תל אביב נפתחת לציבור הזה, והוא יביא איתו הזדמנויות חדשות לעיר והשקעות חדשות. אין ספק שגם עולם הנדל"ן ייהנה מהחשיפה הזו, ובטח כאשר מדובר בנכסי יוקרה בתל אביב.
• תל אביב עולה מדרגה בהכרה הבינ"ל שלה – המשיכה של האלפיון העליון העולמי לעיר תלווה בעוד תהליך והוא של עליית מדרגה בהכרה הבינ"ל של העיר. ממש כשם שהאירוויזיון שהתארח בתל אביב בשנת 2019 הוביל להגברת ההכרה הבינ"ל בעיר, כך גם חנוכת מלון מהסוג של קמפינסקי שם את העיר בדרגה גבוהה יותר של הכרה ונגישות למקבלים החלטות ברמה העולמית – בפוליטיקה, בעסקים, בתרבות, באמנות ובחברה.
• המגדל הצמוד – כדאי לשים לב גם למגדל הצמוד למלון קמפינסקי, מגדל מגורי היוקרה David Promenade Residences. שני המבנים – של המלון ומגדל המגורים – מהווים יחד קומפלקס אותו יזם איש העסקים הנרי טייק. דירת פנטהאוז של המגדל הצליח להיכנס לדירוג עסקאות הנדל"ן היקרות לסיכום שנת 2020, ובעסקה שנחתמה בחודש מרץ של אותה שנה – ממש ערב התפרצות מגיפת הקורונה. הדירה בת 7 החדרים ובגודל של 400 מ"ר נמכרה בלמעלה מ-46 מיליון שקלים, סכום המשקף מחיר של כ-116 אלף שקלים למ"ר. כאמור – המחירים נכונים לשנת 2020.
• קילומטר הזהב מתחזק – הטיילת של תל אביב, אותו קילומטר שכינינו בעבר כ"קילומטר הזהב", יתחזק אף הוא. לכאורה הוא חזק גם כך, הרצועה הזו נמצאת כתף לכתף לרצועות זהב דומות בעולם – בריביירות, וערים נחשקות נוספות בעולם. אז מסתבר שגם לרצועה הזו יש לאן לצמוח, ואני מניח שכניסת מלון קמפינסקי לתוך הלב של רצועת הזהב יהווה גורם משביח לרצועה כולה ולסביבותיה.
• ומעט טפיחה עצמית על השכם – למי שזוכר את הפרויקט בניהולנו ברחוב אידלסון 7, אותו בניין בוטיק בסגנון באוהאוס מודרני, פחות מ-200 צעדים מהטיילת ובעיבורה של רצועת קילומטר הזהב. הפרויקט הזה, שסיימנו לשווקו לפני כשנה, מקבל כבר כיום, ויקבל בעתיד השבחה נוספת, תוצאה ישירה של השבחת הטיילת וסביבותיה. לא נותר לנו אלא לברך את הרוכשים בפרויקט הזה על העסקה המשובחת אותה ביצעו.
לסיכום, בחרתי בטור הזה להתעכב על תחילת ההפעלה של מלון קמפינסקי בתל אביב. לכאורה עוד מלון מבין מלונות רבים שפועלים בעיר, למעשה – מדובר לדעתי על אבן דרך שמעלה עוד קצת את תל אביב, ברמה הלאומית, אך בעיקר ברמה הבינ"ל.
