ישראלים רבים שואלים את הערב יום העצמאות ה-75 למדינת ישראל – האם להשקיע בנדל"ן בישראל? *
טור מיוחד לכבוד יום העצמאות של אסף כהנר, מנכ"ל חברת Ewave Nadlan , המתמחה בעולמות ההתחדשות העירונית, ניהול וייזום פרויקטי נדל"ן בישראל, ואשר מחזיקה גם זרוע יזמית-מלונאית בקפריסין *
כהנר בוחן מספר דוגמאות מפתח מהיסטוריה של 100 שנות ציונות תשובה לגבי האטרקטיביות או חוסר אטרקטיביות של ההשקעה בישראל בכלל ובנדל"ן בפרט
השבוע מציינת מדינת ישראל 75 שנים לעצמאותה. בתוך העולם הישראלי, והגיעו לרמות שרבים שלנו לא זוכרים דוגמתו. שאלות ערכיות כבדות משקל עומדות על כף היד. אחד הספיחים של המאבק הזה נוגע גם לעולם הנדל"ן הישראלי, והוא מעיב כמו עננה מעל התעשייה שלנו, לא פחות מאשר העננה שמייצרת העלאת הריבית על ידי בנק ישראל. מצב הרוח הלאומי השפוף האזרחים, ואני שומע אנשים רבים החשים חוסר ודאות נגד לעתיד, ושואלים את האדם או את סביבתם – האם במציאות הזו כדאי בכלל להשקיע במדינת ישראל? האם לרכוש בישראל נכס נדל"ן, או שמא להעביר את הכספים לרכישת נדל"ן בחו"ל?
קשה לענות על השאלה הזו – כי כידוע אין בידינו כדור בדולח, ומוכרת גם האמירה של חז"ל כי מאז חורבן בית המקדש הנבואה ניתנה לשוטים. אבל מה שכן יש בידינו כדי לבחון את הכדאיות להשקיע היום ובעתיד בנכס נדל"ן במדינת ישראל . ליתר דיוק – ניסיון היסטורי עשיר של למעלה מ-100 שנות ציונות, שרצוי וכדאי ללמוד את לקחיו כדי להבין את ההווה ואת הכיוונים של המדינה וענף הנדל"ן בעתיד.
סכנה קיומית שהופכת להזדמנות
ראשית, עלינו להודות על כך שהתברכנו באפשרות להתבונן אחורה למעלה מ-100 שנות ציונות פעילות בארץ ישראל כעת במדינת ישראל. אין זה מובן מאליו בשום צורה או דרך, ועלינו להודות לדורות הקודמים על כך שהקריבו, נלחמו, ייצרו, הפריחו ובנו מדינה לתפארת, עם היסטוריה מפוארת לא פחות.
ומה אנו למדים מאות מאה שנים ציונות? מספר מילים – אנו למדים שמכול אתגר, מכשול או סכנה – בין אם חיצונית או פנימית – הישוב בימי טרום המדינה, ומשנת 1948 במדינת ישראל – צלחו אותם בהצלחה, ומה שהיה נראה כאתגר, או אפילו סכנה קיומית, הפך להזדמנות ולמנוע הצמיחה הבאה של הישוב בארץ. ישראל או של מדינת ישראל.
להן מספר דוגמאות שעולות מהתבוננות ב-100 שנים רבות של ציונות (ואני הולך לקחת אתכם אחורה בזמן - והרבה):
פרעות תרפ"א (1921) – הימים ימי ראשית המנדט הבריטי. התורכים גורשו אך לפני 3 שנים מהארץ, וזיכרונם עדיין היה טרי בראשם של היהודים שהתגוררו בישוב היהודי הקטן בארץ ישראל. בעיר יפו, השנייה בגודלה בארץ, התגורו 42 אלף תושבים, מהם 16 אלף יהודים, וטל אביב הייתה פרבר גנים קטנים של יפו בת 3,600 נפש. בצהרי ה-1 למאי 1921 החלה התקפה ערבית על תושבי יפו היהודים, וזו נמשכה 6 ימים. המתקפה נגד יהודי יפו התרחבות גם לפתח תקווה, חדרה ורחובות, ווסך הכול נהרגו בה 47 יהודים ונפצעו 140. כ-9,000 יהודים נטשו במהירות את בתיהם ביפו, עברו לתל אביב, ובפועל הפכו לפליטים. מצב הרוח הלאומי בישוב היהודי כולו, ובתל אביב בפרט, היה שפוף – הישוב הגדול ביפו עמד מול שבר עצום, המשך קיומה של תל אביב הוטל בספק, ופליטים מילאו את רחובותיה. בעיתון "הארץ" נכתב ב-4 במאי 1921: "על הלב רובצת אימת הרגע בכליות פראיה, ולפני העיניים מרחפים צללים אדומים". אכן אתגר גדול נפל על תל אביב. אתגר חברתי, בטחוני, וכלכלי – אלא שתל אביב ונפשה אימצו לחיקם את המשבר והפכו אותו להזדמנות – גידול האוכלוסייה הביא לתנופת בנייה ופיתוח של הישוב הקטן, וטל אביב מנתה בסוף 1922 כ-12 אלף תושבים. שכונת נווה שאנן ושכונת נורדיה (סביבות דיזנגוף סנטר של ימינו) הוקמו כדי לקלוט את יהודי יפו, והישוב קיבל הכרה מהבריטים כישות עצמאית ונפרדת מיפו. זו בהחלט דוגמה לאתגר שהפך להזדמנות.
מאורעות 1936-1939– פרק זמן המכונה גם "המרד הערבי הגדול". מרד ערבי אלים ומאורגן, שפרץ בארץ ישראל המנדטורית. הערבים דרשו עצמאות משלטון המנדט הבריטי, עצירת גל ההגירה של היהודים, והתנגדות להקמת בית לאומי לעם היהודי בארץ ישראל. על המרד נהרגו למעלה מ-400 יהודים, ישובים קטנים – דוגמת עין זיתים, פקיעין או רוחמה – נחרבו, גלו או פונו. גם מאורעות אלו החלו במהומות שחוללו ערבים נגד יהודים ביפו. האלימות הכללית בין השאר הטרדה באש של ישובים, צליפות, ניסיונות פריצה לשכונות יהודיות וישובים יהודים, תקיפת התחבורה, הצתת יערות ושדות, שוד עדרים ותוצרת חקלאית ועוד. זה פעם אחת שהישוב היהודי מצא את עצמו תחת מתקפת טרור לאורך זמן, כשלוש שנים. ז'בוטינסקי תיאר במאמר את המציאות של אותם ימים באופן הבא: "היישוב כלוא כמו בבית סוהר, בכמה הקילומטרים המרובעים של חצרו שלו. אסור לו ליהודי להעיז ולצאת מתל אביב ליפו, או ל'העיר העתיקה' בירושלים, כוח המגן היהודי התארגן והתעצם, הכלכלה התחזקה, והבנייה לא פסקה לרגע. גם זו דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות. כוח המגן היהודי התארגן והתעצם, הכלכלה התחזקה, והבנייה לא פסקה לרגע. גם זו דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות.
מלחמת העצמאות (1947-1949)– מדינת ישראל קמה מתוך מלחמה. כולם מכירים את זה. מה שפחות ידוע הוא בעצם השאלה אם מדינת ישראל בכלל תשרוד את המתקפה המשולבת הערבית נגד ישראל. מניין ההרוגים במלחמה הזו עמד על 6,373 אישה ואיש – מהם כ-4,000 חיילים ו-2,373 אזרחים. לא היה ישוב בארץ שלא שילם מחיר אנושי כבד בעקבות המלחמה. למעשה, בהקדם האפשרי על שאלות וספקות במדינה צעירה תצליח באתגר הקיומי שבפניו היא ניצבה. ראשי הצבא העריכו את יכולת ההישרדות של המדינה החדשה בלא יותר מ-50%, כשתבוסה משמעותה חיסול המפעל הציוני. גם מזכיר המדינה האמריקני ג'ורג' מרשל לחץ לדחות את הכרזת המדינה. האתגר היה לא רק צבאי-בטחוני, אלא גם כלכלי-משקי, והקושי היה להתגבר גם על קשיי הקיום היום-יום. המשוררת זלדה היטיבה לתאר את תחושות התקופה במכתב לחברתה: "כותבת אני לך ויריות ופצצות נשמעות בלי הרף. מי יודע איזה חיים נפסקים זה – יריות קרבות קרבות – נדמה הנה ביחד הכדורים לביתי". מי ירצה להשקיע במדינת ישראל הצעירה כאשר אלו התחושות וזו המציאות? ובכן – מי שהשקיעה בעיצומם של אותם ימים שחורים – הרווחים ובענק, כי את הסוף של תקופה אותה אנחנו יודעים. המדינה הוקמה, הניצחון במלחמת העצמאות הושג, והמדינה יצאה לדרך שלנו מציינים לה 75 שנים. גם זו דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות.
שנות השמונים (1980-1990)– שנות השמונים היו רוויות ומלאות באתגרים ומתחים. הם אתגרים ביטחוניים, הם אתגרים כלכליים, והן אתגרים חברתיים. מלחמת לבנון הראשונה (1982), האינתיפאדה הראשונה (1987-1993), משבר מניות הבנקים וקריסת הבורסה לניירות ערך בתל אביב (1983), משבר כלכלי בעקבות עליית האינפלציה בישראל (1980-1985), הקיטוב החברתי העמוק בין ימין לשמאל מערכת הבחירות ( 1981), רצח אמיל גרינצווייג (1983) – וזו רק רשימה חלקית מאות עשור, שכיום זכור בעיקר בזכות מוסיקת האייטיז שאפיינה אותו – אך היה רווי אתגרים מסוגים שונים ומשתנים. גל של ירידה התפתחה באותן השנים, מאות אלפי ישראלים ירדו מהארץ, וזכור הבדיחה הסרקסטית - ששלט נתלה בנתב"ג ובו בקשה שהאחרון יכבה את האור. נראה שאין כול טעם להשקיע בישראל באותן השנים, כשהאווירה הייתה בראשית שפופה והאנשים חיו בסוג של טראומה מתמשכת. ההמשך זכור גם כן – נמצאו שנות התשעים, הונח הבסיס לאומת הסטארט אפ, וישראל יצאה מחוזקת להתמודד עם אתגרי העתיד. גם זו דוגמא לאתגר שהפך להזדמנות.
האבחנה: חרדה קיומית שמהדהדת מאורעות קודמים
העבר שלנו כישראלים אינו פשוט, נראה שההתקשרות עם אתגרים היא לחם חוק עבור המדינה הזו והבינה, ואנו חווים היום עוד חוליה בשרשרת הבלתי נגמרת של ההתרחשויות העלות שאלות לגבי עצם הקיום שלנו כאן, והשאלה הנוספת – אם כך, האם להשקיע כאן או במקומות אחרים.
הפסיכולוג פרופ' שמשון רובין עסק בנושאים אלו בדיוק. פרופ' רובין טוען כי ישראל היא חברה שבה כל טראומה מעלה מחדש את הטראומה הקודמת. כך גם של חוסר יציבות ביטחונית וכלכלית מעמיקה כל אירוע נוסף על תחושת החרדה ומהדהד מאורעות קודמים של חוסר יציבות היסטורית. אם נשליך את האבחנה הזו של פרופ' רובין לתקופתנו – אזי השבר שאנו חיים כיום מתורגם בנרטיב של ציבורים רבים כטראומה, והוא מתכתב עם אירועים קודמים הייתה תחושת חרדה קיומית או חוסר יציבות היסטורית.
אם כך הדבר – אזי המסקנה שלנו צריכה להיות כזו – ממש דומים לאבותינו בשעה שעברו עברו גברו על המכשולים והאתגרים שניצבו בפניהם, כך גם הפעם אנו נתגבר על המכשולים. הכי חשוב הוא - לנסות להקטין או לצמצם את אותן תחושות חרדה קיומיות, כי כפי שפרופ' רובין כותב - אנו כחברה מהדהדים את הנרטיב לתרחיש הגרוע מכול, ומתעלמים בזמן אמת מה שיכולת שלנו מציאות אחרת במו ידינו, כפי שאכן קורה בסוף דבר.
ומכאן למשקיעי הנדל"ן – אז מה עושים?
ומה של הדברים למשקיעי הנדל"ן? הסברה לא לעצור, המדינה היא דעתי איננה עומדת בפני סכנה קיומית, גם אם מהדהד הנרטיב הציבורי הקולקטיבי. מי שעצר את השקעתו בתל אביב בעקבות פרעות תרפ"א - הפסקת המדרגה של אביב. בעקבות אותן פרעות. מי שעצר את השקעתו בישראל בעקבות המרד הערבי הגדול של השנים 1936-1939 - הפסיד את קפיצת הערך שהייתה בסופה של אותה תקופה. מי שעצר את השקעתו בעקבות החששות לעצם קיומה של ישראל במלחמת העצמאות הפסיד את ההשבחה בעשור שלאחר עם העלייה הגדולה של שנות החמישים. מי שעצר את השקעתו בישראל בשנות השמונים – הפסיד את הקפיצה שהתחוללה במדינה בשנות התשעים, כשתתעשיית ההייטק החלה את העלייתה לקדמת הבמה.
שוב, לעניות דעתי – בהתנת נדל"ן, המתבצעת לפרק זמן שלשקע מספר שנים קדימה, ינתן שדירה בישראל תהיה מוצר במחסור גם קמעונאות – הרי שהשקעה בדירה תהיה השקעה מנצחת. מחירי הדירות בעשורים הקרובים יראו, ולעיתים ירדו, אך קו המגמה של ירדו. מחירי הדירות יהיה לדעתי כלפי מעלה גם בעשורים הבאים.
לסיכום, פתגם סיני עתיק ש- "הזמן הכי טוב לשתול עץ הוא לפני 20 שנה. הזמן הבא הכי טוב, הוא עכשיו". אותו גם בנדל"ן. בראייה אחורה, הזמן הכי טוב לרכוש דירה להשקעה הדבר היה לפני 20 שנה. בראייה קדימה, עם עין צופה קדימה ליום העצמאות ה-100 של מדינת ישראל, הזמן הבא הכי טוב לרכוש דירה להשקעה, הוא עכשיו
