שוב אנחנו בפינתנו "אסף המודד" – ניתוח נתוני מדד מחירי הדירות שפרסם הלמ"ס בסוף השבוע, ומה המשמעויות של הנתונים לגבי כול אחת ואחד מאיתנו.
- חזרה של עליות המחירים – שנת 2019 מסתמנת כשנה שאנחנו רואים בה חזרה של גל עליות מחירים. בחצי השנה הראשונה של השנה נמדדה עליית מחירים במחירי הדירות בשיעור נומינלי של 2.5%, ואם המגמה הזו תמשך, אז נוצרה האפשרות שהשנה תסתכם בעליית מחירי הדירות בהיקף של 5% ואולי אף מעבר לכך. זאת בשנה בה מדד המחירים לצרכן נמצא בעלייה של 0.6% בלבד, והמשמעות שעליית המחירים הריאלית היא אפילו בשיעור גבוה יותר.
- מתרחקת העלאת הריבית - מלחמת הסחר עליה הכריז הנשיא טראמפ נגד סין, הורדת הריבית בארה"ב, התחזקות השקל ביחס למטבעות הזרים, האינפלציה הנמוכה על סף כניסה לטריטוריה שלילית – כול אלה גרמו לבנק ישראל לצאתבהודעה מיוחדת על כך שתהליך העלאת הריבית מתרחק, ובין הפרשנים אף קיימת סברה כי אנו צפויים להורדת ריבית בעתיד הקרוב. על הקשר בין העלאת או הורדת ריבית לשוק הנדל"ן אין צורך להכביר מילים, רק אומר שמי שקיווה לצנן את שוק הנדל"ן באמצעות עלייה של הריבית, יצטרך להמשיך ולחכות, הפתרון לשוק הנדל"ן לא יגיע מהכיוון הזה.
- תל אביב פותחת פער – תל אביב מסתמנת שוב כקטר עליות מחירי הדירות בישראל עם עלייה בחודשים מאי-יוני לעומת אפריל-מאי 2019 בשיעור של 1.8%. כתבתי כאן לפני מספר חודשים שהאירוויזיון היה קמפיין השבחת הנדל"ן הגדול ביותר בתולדות העיר תל אביב, והנה הוכחה נוספת לכך.
- מחיר למשתכן נופחת את נשמתה – מחירי הדירות החדשות עלו בחודשים מאי-יוני לעומת אפריל-מאי 2019 בשיעור 0.8%, זאת בשעה שדירות "מחיר למשתכן" מהוות 36.3% מכלל העסקאות בתת-הענף של הדירות החדשות. המשמעות היא שתכנית הדגל של ממשלת ישראל ומשרד האוצר לתחום הנדל"ן – "מחיר למשתכן" - נמצאת במצב קריטי, נלחמת על חייה בטיפול נמרץ, אין לה כבר כול השפעה על המחירים, וכול השקעה נוספת בה רק מעמיקה את הבור התקציבי בו תיאלץ לטפל ממשלת ישראל שתקום לאחר הבחירות שיתקיימו חודש הבא.
- שכר הדירה ממשיך לעלות – גם בחודש יולי המשיך מדד שכר הדירה לעלות בשיעור ממוצע של 0.1%, עלייה איטית אך קבועה שנמשכת לכול אורך החודשים האחרונים. קצב העלייה השנתי צפוי להיות בין 1.2% ל-1.5%. זה נשמע שיעור מתון, אך המשמעות שלו היא שבאזורי הביקוש העלייה היא אף גבוהה יותר, וכאשר לוקחים בחשבון שמדובר בשיעור עלייה נומינלי, אז אנחנו מדברים על שיעור עלייה ריאלי גבוה אף יותר.
כמה מסקנות בקצרה:
- שנת 2019 עבור ענף הנדל"ן כבר הלכה לאיבוד – חוסר הוודאות גבוה, לא ידוע מי ירכיב את הממשלה הבאה, מי יהיה שר האוצר הבא, מה תהיה המדיניות שלו לגבי ענף הנדל"ן. הרבה שאלות פתוחות, ותשובה אחת ברורה - עד שנבין את מדיניות שר האוצר הבא והכיוונים אליו הוא ילך כבר נהיה עמוק בתוך 2020.
- הביקושים בעלייה – אי הוודאות מכניס לשוק יותר ויותר משפחות לשוק הנדל"ן, כאלה שישבו על הגדר, ורואים את השוק שוב בורח להם בין הידיים. האמון של משקי בית אלו בקברניטים נמצא בירידה, כמעט התרסקות, הם מבינים שאין קוסם שיוריד עבורם את מחירי הדיור, ואם ימתינו יותר אז הקסם יעבוד נגדם בכיוון ההפוך והם יראו איך מחירי הדירות מטפסים מחדש.
- תנו לעבוד בשקט – קריאה לממשלת ישראל לכשתקום – תנו לעבוד בשקט. תייצרו את התנאים שיאפשרו לבנות ולייצר דירות, תרדו מהעצים הללו שעליתם עליהם נגד הקבלנים או נגד המשקיעים. זה לא תרם לשוק מאומה, להיפך – זה רק הביא אותנו למצב בו אנחנו נמצאים היום. תייצרו תכנית שתעבוד יחד עם היזמים, הקבלנים והמשקיעים כדי להביא לעם ישראל דירות חדשות.
- לא לחכות – מי שחושב שבשורות טובות מחכות לו מעבר לפינה בכול מה שנוגע למחירי שוק הנדל"ן צפוי לדעתי לאכזבה. מי שקיווה לתזמן רכישת דירה עם איזה תהליך מהיר של ירידות מחירים, ואפילו קרא את הכרזות בכירי מטה הדיור במשרד האוצר, שהבטיחו שזה מה שיקרה, כבר התאכזב. השוק לא חיכה לאף אחד, הוא ממשיך לעבוד, וגם לכן או לכם אין מה להמתין. אם החלטתם לרכוש דירה – בין אם זו דירת המגורים הראשונה שלכם, או אתם משפרי דיור, או דירה להשקעה – פשוט עשו את המהלכים שלכם.
