ולפינתנו החודשית "כהנר מודד את המדד"
בה אנו מנתחים את מצב שוק הנדל"ן תוך בחינה של נתוני המדד שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשישי האחרון.
גם הפעם הנתונים מעניינים – שוק הנדל"ן מגלה עוצמה גם בתוך משבר הקורונה, או במילים אחרות – עם ישראל אינו מוכר דירות בכל מחיר, למעשה בדיוק להיפך.
תהיו איתי, נתונים מעניינים מאוד.
ניתוח שלי את המצב מיד בסיום הצגת הנתונים.
נתחיל בנתונים עצמם:
1. בחודשים מאי – יוני 2020 עלו מחיר הדירות בשיעור 0.4% ביחס לחודשים אפריל – מאי 2020.
2. בראייה שנתית – עלו מחירי הדירות במהלך 12 החודשים האחרונים בשיעור 1.9%.
3. בבחינה על פי מחוזות – שלושה מחוזות ראינו בהם עליות מחירים בחודשים מאי – יוני 2020 – מחוז מרכז עם שיעור עליית מחירים של 1.5%, תל אביב עם שיעור עליית מחירים של 0.5% ומחוז דרום עם שיעור עליית מחירים של 0.1%.
4. תל אביב עדיין המלכה – עם שיעור עליית מחירים של 3.9% במהלך 12 החודשים האחרונים.
5. תכנית "מחיר למשתכן" עם אפס השפעה על מדד מחירי הדירות הכללי – מחירי דירות חדשות ירדו בשיעור 2% בחודשים מאי – יוני 2020 בהשוואה לחודשים אפריל – מאי 2020. כמות העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) מהווה 40.8% בהשוואה ל-36.9% בתקופה הקודמת, ועדיין ולמרות הכול אנחנו רואים את ההשפעה המזערית של מדד זה על מדד המחירים הכללי.
6. מדד שכר הדירה – עלה אף הוא בשיעור של 0.1% במהלך חודש יולי 2020.
ועכשיו לפרשנות:
1. למרות המגיפה המחירים בתנועה לעליית מחירים שנתית בשיעור מתון – ניתוח של העשור האחרון מראה התמתנות בעליות המחירים בחצי השני של העשור האחרון ביחס למחצית הראשונה שלו. בשלושת הרבעונים האחרונים של 2018 אף היו ירידות מחירים, אלא שהחל מהרבעון הראשון של שנת 2019 ועד ימינו אלה המחירים מתאפיינים בעליית מחירים שנתית מתונה של עד 5%.
2. המטוטלת ממשיכה לנוע מצד לצד – חודש שעבר ראינו לראשונה ירידות במחירי הדירות מאז החל משבר הקורונה. החודש אנו כבר רואים חזרה לעליות, ובשיעור כלל לא מבוטל, למעשה פי 2 משיעור עליית מדד המחירים לצרכן.
3. הביקושים מתעוררים – ראינו את זה גם אצלנו, וכך גם אצל קולגות שלנו, הקונים חזרו לשוק עם היציאה מהסגר בסיומו של גל 1 של מחלת הקורונה. רואים את זה גם בנתונים נוספים שפרסמה הלמ"ס במהלך שבוע שעבר – בחודש יוני נמכרו בישראל 3,662 דירות חדשות בישראל, כ-20% יותר מאשר בחודש מאי. ביחס לחודש אפריל הנתונים דרמטיים עוד יותר – כאשר באפריל נמכרו בישראל 832 דירות חדשות בלבד.
4. הורדת מס רכישה – הורדת מס רכישה לרוכשי דירה שנייה (שם קוד למשקיעי נדל"ן) התבצעה אף היא בתחילת חודש זה, וההערכה הרווחת בשוק היא שהורדת המס תעודד פעילות בשוק הנדל"ן ותמשוך משקיעים לחזור הביתה, לשוק הנדל"ן הישראלי.
5. ועדיין קיים מעטה של חוסר וודאות – לא רק בנוגע לכיוונים הבריאותיים של המחלה, והשאלה שממשיכה ונשאלת בערוצי התקשורת אם ישראל תיכנס לסגר שני. אלא גם חוסר וודאות ברמת המאקרו - העמקה של הגרעון הממשלתי, היעדר תקציב מדינה, והתוהו ובוהו הפוליטי סביב המשך קיומה של ממשלת האחדות. ברמת המיקרו גם כן מתקיים מצב של חוסר וודאות אישי – מספר גבוה של דורשי עבודה, חוסר וודאות לגבי חזרה לפעילות של מגזרי משק גדולים, חוסר וודאות לגבי חזרה של המשק לפעילות תקינה. כל אלו ימשיכו להעיב גם על שוק הנדל"ן.
6. ביקוש גדל, היצע מזדחל – נקודה אחרונה, וזו שאנחנו תמיד חוזרים אליה. בסוף מדובר על משחק של עקומות היצע מול ביקוש. הביקוש קשיח, הוא גדל בצורה אקספוננציאלית, וממולו ההיצע מזדחל לו באיטיות.
את התוצאות ראינו בעבר, אנו רואים כיום, ונראה גם בעתיד, והן מסבירות ולו ברמה חלקית את עליית המחירים גם בתוך משבר שכמוהו חווה העולם פעם במאה שנים.
לקריאת פוסט הפייסבוק לחץ כאן
