היום מציינים את יום המשפחה. אלו מכם עם ילדים בגיל הגן ובית הספר מכירים את התאריך בעיקר דרך הפעילויות במערכת החינוך, והתמונות המשפחתיות הלבביות שמעטרות בימים אלה את גני הילדים. גם אנחנו נציין את יום המשפחה, אבל נבחן את הנתונים והשלכותיהם דרך הפריזמה של עולם הנדל"ן.
הגידול במספרם של משקי הבית – הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי בשנת 2016 מספר משקי הבית בישראל עמד על 2,470,200. בשנת 2015 עמד מספר משקי הבית בישראל על 2,411,700. המשמעות היא גידול של 58,500 משקי בית במהלך שנה אחת. לעומת זאת, מספר התחלות הבנייה עמד בשנת 2016 על 52,400 דירות, ומספר הדירות שהסתיימה בנייתן באותה שנה עמד על 45,400 דירות.
המשמעות של הנתונים – צד הביקוש לדירות קשיח ונתוני הביקוש רק גדלים ככול שחולף הזמן, ומנגד צד ההיצע מתקשה מאוד להדביק את הקצב. את המשמעויות של ביקוש שעולה על ההיצע יודע כול מי שלמד קורס מבוא בכלכלה – בסופו של היום מקבלים עליות מחירים.
גרים עם ההורים - למי שרוצה לדעת לאן נקלטים לפחות חלק מהביקושים לנדל"ן אז הוא מוזמן לפחות בחלק מהמקרים לחפש אותו אצלו בסלון. נכון לשנת 2016 כ-2.2 אחוזים ממשקי הבית היו כאלה שכללו שתי משפחות או יותר, ובעיקר מדובר בזוגות צעירים שמתגוררים אצל הוריהם. למעלה מ-54,000 זוגות צעירים שמתגוררים תחת אותה קורת גג יחד עם הוריהם.
המשמעות של הנתונים 1– זהו מצב לא טבעי בו זוגות צעירים מתגוררים למשך זמן יחד עם הוריהם כדי לחסוך את עלויות שכר הדירה או רכישת הדירה. מדובר בחלק ממה שנקרא "ביקושים כבושים". זוגות אלה מחכים לפתרון שאולי יגיע אליהם בדמות זכייה במחיר למשתכן או מחכים לחסוך קצת כסף לפני שהם יוצאים לשוק הנדל"ן. אבל החיים עוברים, ובסוף הזוגות האלה ייאלצו להיכנס לשוק, וגם כאן המשמעות היא גידול של הביקושים לדירות בישראל.
פחות משפחות גרות בדירות בבעלותם – אחוז משקי הבית הגרים בדירות בבעלותם ירד מ-70.2% ב-1997 ל-67.6% בשנת 2016. במקביל אחוז משקי הבית הגרים בשכירות עלה מ-24.3% ב-1997 ל-27.2% ב-2016. במספרים אבסולוטיים המשמעות היא שמספר הדירות ששימשו לשכירות בישראל בשנת 2016 עמד על כ-672 אלף.
המשמעות של הנתונים 2– גם בשוק השכירות אנחנו רואים גידול בביקושים ומצד שני ההיצע מאוד מתקשה להדביק את הפער. במיוחד בשנתיים האחרונות כאשר משרד האוצר יצא למלחמת חורמה נגד משקיעי הנדל"ן, שהם עמוד השדרה של שוק השכירות בישראל, והאטו בצורה משמעותית את פעילותם. גם כאן אנחנו רואים עקומת ביקוש בעלייה ועקומת היצע שלא מדביקה את הפער, וגם כאן בטווח הארוך נראה דבר אחד – עליות מחירים.
משכנתא ושכר דירה – בשנת 2016 ההוצאה החודשית הממוצעת לשכר דירה עמדה על 3,079 שקלים. באותה שנה ההחזר החודשי הממוצע של משכנתא למשלמים משכנתאות עמד על 3,244 שקלים.
המשמעות של הנתונים – כאשר אתה בוחן את ההוצאה על שכר דירה ומשכנתא אתה רואה סכומים מאוד דומים. בהקשר הזה במידה וקיים לזוג צעיר ההון העצמי לרכישת דירה יש טעם בהשלמתו באמצעות משכנתא ולהתגורר בדירה בבעלותו מאשר תשלומים בסדר גודל דומה לשכר דירה. הסבתות שלנו קראו לזה "לשרוף כסף על שכירות", והסבתות שלנו לא טעו בהרבה דברים.
ולסיכום – המשפחה הישראלית מפילה על הקרשים את כול קברניטי הנדל"ן בישראל. כאשר קצב הגידול בישראל עמד על 40 אלף משקי בית לשנה, הגידול בכמות הדירות עמד על 30 אלף דירות בלבד. כיום קצב הגידול עומד על כ-60 אלף משקי בית לשנה, והגידול בכמות הדירות מפגר ועומד על כ-50 אלף דירות במקרה הטוב.
אני מקווה שהעתיד לא יפתיע את קברניטי המשק – כי הנה אני אומר זאת כאן חד וחלק – הביקושים יגדלו ובצורה חדה וחריפה – אף אחד לא יכול לעצור את הרצון של הישראלים להקים משפחה ולהוליד ילדים.
על קברניטי המשק מוטלת החובה להיערך לגידול בביקושים מבעוד מועד, לתמוך בגידול ניכר של היקפי הבנייה בישראל, ולהפסיק את החגיגה על כול נתון שמצביע על קיפאון בשוק הנדל"ן.
מדינת ישראל עומדת בפני אתגר ענק בתחום הנדל"ן והקפאה של הענף למספר שנים היא לא סיבה לחגיגה, אלא פוגעת ומסכלת את היכולת של המדינה לעמוד באתגרים שעוד נכונו לה.
