עד מתי תימשך ההתעמרות במשקיעי הנדל"ן?
משרד האוצר מתכנן לקבע בחוק את מס הרכישה על המשקיעים בדיור בשיעור של 8 אחוזים. זוהי סאגה נוספת במלחמה של משרד האוצר נגד ציבור משקיעי הנדל"ן שעלה לענף הנדל"ן בעשור של אובדן השקעות בהיקף של למעלה מ-100 מיליארד שקלים. אולי כעת הגיע הזמן להכיר במשקיעי הנדל"ן כנכס ולא כנטל?
דווקא בימים אלה, כאשר מדינת ישראל מצויה במלחמה עם אויבים מרים בדרום ובצפון, דווקא בימים אלה נראה שהמדינה ממשיכה גם במלחמה כנגד אזרחיה. לא, אני לא מדבר על משפחות החטופים או משפחות המפונים מבתיהם, או המילואימניקים שקורסים כלכלית ולא זוכים לפיצוי הולם. אני מדבר על אזרחים טובים אחרים, שכל פשעם היה שהם רצו להשקיע את כספם ברכישת נכס במדינתם – אני מדבר על משקיעי הנדל"ן. הפרק האחרון בסדרת ההתעמרויות אותה הם סופגים נכתב בימים אלה ממש כאשר נודע שבוע שעבר כי משרד האוצר מתכנן לקבע בחוק את מדרגת מס הרכישה על המשקיעים בדיור בשיעור של 8 אחוזים, ובכך להחליף את הוראת השעה המוגבלת בזמן, ואשר נדרש לאשרר אותה מחדש מדי פרק זמן, בחוק קבוע.
מס רכישה – עולה, יורד ועולה חזרה
מעט היסטוריה – את המלחמה במשקיעי הנדל"ן הכריז שר האוצר לשעבר כחלון עוד בשנת 2015. מטרתו הייתה הדרה של משקיעי הנדל"ן מהשוק בישראל, והאמצעים היו העלאת מס רכישה מ-5 אחוזים ל-8 אחוזים; ניסיון כושל לחקיקה של מס דירה שלישית, שגם נפסל על ידי בג"צ; וקמפיין דה-לגיטימציה חסר תקדים כנגד ציבור ישראלי נורמטיבי שכל חטאו היה ברכישה של דירה להשקעה. כחלון כינה את התנהגותם "חזירית", ודרש מהם "להשאיר כמה דירות לזוגות הצעירים", ושר הכלכלה לשעבר אלי כהן אף הגדיל לעשות ואמר – "לכו להשקיע בלונדון, לונדון מחכה לכם".
החלטה זו השתנתה בעיצומה של מגיפת הקורונה בשנת 2020, בזמן כהונתו של שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ. מטרתו הייתה לשחרר את הקיפאון בשוק הדיור, ולהניע פרויקטי נדל"ן שנעצרו בעקבות חוסר הוודאות שנוצרה במהלך הסגרים וביניהם. הוראת השעה בוטלה ומס הרכישה חזר לשיעור של 5 אחוזים. אלא שבשנת 2022 במהלך כהונת שר האוצר לשעבר ליברמן הצליחו אנשי משרד האוצר להעלות מחדש את מס הרכישה לשיעור של 8 אחוזים באמצעות הוראת שעה אשר תפקע בסוף שנה זו. כעת מבקשים פקידי האוצר לחוקק את מדרגת המס הגבוהה בחוק קבוע, ובכך לבטל את הצורך לאשר מחדש מדי תקופה את הוראת השעה, דבר שפותח את הפתח להפעלת לחצים כדי להביא להורדה מחדש של מס הרכישה.
על רקע התקופה בה אנו מצויים כיום, כאשר מלחמת חרבות ברזל נמשכת כבר למעלה מ-3 חודשים, כאשר הריבית עודנה גבוהה, כאשר שוק הנדל"ן קפוא גם כך, נשאלת השאלה הגדולה – מדוע חושבים במשרד האוצר שישנו צורך להמשיך בצינון השוק באמצעות גזירות נוספות על ציבור המשקיעים? אם כבר הייתי מציע להם להוריד את מס הרכישה ולהשיבו ל-5 אחוזים, ובכך לתרום לעידוד הפעילות בשוק הנדל"ן.
נזק של כ-100 מיליארד שקלים
כמה נתונים לסבר את האוזן לגבי פעילות המשקיעים, בעבר ובהווה – מנתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר עולה כי בתחילת העשור הקודם עמד שיעורם של משקיעי הנדל"ן על 29 אחוזים מכלל העסקאות, זאת בעוד ברבעון הראשון של שנת 2023 שיעורם עמד על 16.3 אחוזים מכלל העסקאות. בשנת 2015 נרכשו יותר מ-30 אלף דירות להשקעה, בשנת 2019 המספר עמד על כ-14 אלף דירות, ובחודשים ינואר עד נובמבר של 2023 עמד מספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים על כ-9,954 דירות בלבד.
המשמעות היא כי המלחמה ארוכת השנים של משרד האוצר כנגד משקיעי הנדל"ן צלחה וישראלים רבים הפסיקו להשקיע את כספם בדירה בישראל. למעשה, הערכות מדברות על כך שמאז 2015 נגרעו ממדינת ישראל כ-90 אלף דירות והשקעות בהיקף של למעלה מ-100 מיליארד שקלים. אותם מיליארדי שקלים חסרים היום על מנת להניע את שוק הדיור ואת כלכלת ישראל כולה – כי הנדל"ן הוא הקטר האמיתי של המשק הישראלי ומעסיק בצורה ישירה ועקיפה מאות אלפי משפחות במדינת ישראל. למעשה, אותן השקעות שנמנעו מהמשק הישראלי יכלו לשמש כרית בטחון להגנה על המשק כולו במקרה של משבר או האטה כלכלית – דוגמת זו בה אנו מצויים כעת.
כי צריך לזכור, דירות במדינת ישראל הן מוצר בחסר, המחסור בדירות הוא המקור לעליית מחירי הדירות, וזהו גם המקור לעליית מחירי השכירות. הדירות שלא נבנו ולא ייבנו עקב הדרת משקיעי הנדל"ן הן הדירות שחסרות כבר היום, ועל אחת כמה וכמה יחסרו לבנותינו ולבנינו כאשר הם ירצו להקים משפחה ולרכוש דירה או לשכור אחת.
מלחמה נגד ציבור נורמטיבי
וכל המלחמה הזו אותה הכריז משרד האוצר היא כנגד מי? טייקונים, מונופולים או אוליגרכים? ממש לא. משרד האוצר יצא למלחמה כנגד ציבור ציוני, נורמטיבי, האוהב את ארצו ואת עמו, שכל פשעו היה רצונו להשקיע בנכס ריאלי-פיזי בארצו. אנשים שכל רצונם נכס שייתן להם מענה לגיוון תיק ההשקעות המשפחתי או לחיזוק הפנסיה בגיל זקנה.
דווקא עכשיו, דווקא במהלך מלחמה עקובה מדם, ראוי היה שמדינת ישראל תעודד את ההשקעה של אזרחיה במדינתם ותמצא דרך להזרים לענף הנדל"ן מיליארדים של שקלים היושבים בפיקדונות הבנקים או מוזרמים לפרויקטי נדל"ן בחו"ל. במקום שהשקעות אלו יניעו את תעשיית הנדל"ן הישראלית – אתרי בנייה המספקים עבודה לאינסוף של בעלי מקצוע, ספקים ונותני שירות, הרי שהיא מניעה את התעשייה בכלכלות זרות.
לפיכך, מעל במה זו אני מבקש לקרוא למשרד האוצר – שנו את הניגון, חשבו מסלול מחדש, הפסיקו את ההתעמרות כנגד משקיעי הנדל"ן, מדובר בקונספציה שגויה והגיעה העת לשנות גם אותה. את פעילות משקיעי הנדל"ן צריך לעודד ולחזק, ולהפסיק את הדרתם והלחימה כנגדם. בין סוגריים אני יכול לומר את הערכתי כי למרות הורדת שיעור המס, הרי שעידוד פעילות משקיעי הנדל"ן בסופו של יום תוביל לגביית מיסים גבוהה יותר, ותסייע להוציא את שוק הנדל"ן מהקיפאון אליו נכנס.
