ארבע שנים לאחר שמשרד האוצר יצא בתוכנית גרנדיוזית להורדת מחירי הדירות בישראל היא קורסת סופית בדומייה ובשקט, נקברת קבורת חמור, מותירה מאות אלפי בתי אב בישראל במצב של ייאוש.
אתמול (יום ב') התפרסם מדד מחירי הדירות והתוצאות לפחות עבורנו ב-Ewave Nadlan לא היו הפתעה כלל וכלל, אנחנו מזהירים כבר תקופה ארוכה מפני התוכניות הפופוליסטיות של משרד האוצר – שגם עולות ביוקר, וגם לא ישיגו את מטרותיהן – העיקרית שבהן להוריד את מחירי הדיור. זו הייתה ההבטחה של שר האוצר הטרי כחלון כאשר נכנס לתפקידו במאי 2015, ואם לבחון את התוצאות היום, קצת יותר מחמש שנים לאחר היציאה לדרך, הרי שהמטרה לא הושגה, ואנחנו נותרנו עם שוק במצב של חוסר שקט, חוסר וודאות, אבל עם הרבה בלבול וייאוש בקרב הזוגות הצעירים שטיפחו ציפיות משר האוצר הנמרץ והבטחותיו.
הנתונים בתמצית:
- מחירי הדירות עלו ב-0.5% בחודשים אפריל-מאי לעומת החודשים מרץ-אפריל השנה.
- זאת בשעה שמדד המחירים לצרכן רשם ירידה בחודש יוני של 0.6%.
- מחירי הדירות רשמו בראייה שנתית עלייה של 1.6%, ועברו לטריטוריה מובהקת של עליות מחירים. למעשה מאז תחילת השנה הזו אנו עדים מדי חודש לעליות מחירים, הפעם האחרונה שבה רשמו מחירי הדירות ירידה חודשית הייתה בסוף 2018.
- דירות חדשות רשמו עלייה של 0.6%, זאת כאשר דירות "מחיר למשתכן" מהוות 42.6% מכלל העסקאות – ניתן לראות בבירור שתוכנית מחיר למשתכן כבר אינה אפקטיבית אפילו בייצוב מחירי הדירות החדשות.
- בשקט-בשקט מדד שכר הדירה עלה גם ביוני בשיעור של 0.1% - לכאורה שיעור קטן, אבל ריאלית העלייה חדה הרבה יותר – שכן כזכור המדד הכללי רשם ירידה של 0.6%.
ועכשיו למסקנות שלי:
- המדד אינו הבעיה, המדד הוא התוצאה. המדד הוא כמו חום הנמדד בגופו של החולה, אבל הוא אינו המחלה עצמה. נשאלת השאלה מה הבעיה שצריך היה לטפל בה כדי להוריד את החום של השוק? באילו סוגיה או סוגיות היה צריך לטפל כדי שמחירי הדיור באמת יטופלו, ולא בשיטה של ייצור כותרות ופופוליזם זול?
- בראייה שלנו את התשובה לשאלה הזו צריך למדוד לאורם של כמה נתונים אחרים שמתפרסמים מעת לעת – בעיקר: התחלות הבנייה ומספר האוכלוסין של מדינת ישראל.
- התחלות הבנייה – בסוף יוני התפרסם על ירידה נוספת של התחלות הבנייה. והנה הנתונים:
אפריל 2015 – מרץ 2016: 53,230 התחלות בנייה
אפריל 2016 – מרץ 2017: 57,250 התחלות בנייה
אפריל 2017 – מרץ 2018: 49,330 התחלות בנייה
אפריל 2018 – מרץ 2019: 48,309 התחלות בנייה - המספרים לא משקרים – המדיניות של משרד האוצר גרמה לירידה בפעילות של ענף הנדל"ן, ואחת התוצאות של המדיניות הזו הייתה ירידה בהתחלות הבנייה. אם בשנתיים הראשונות של קדנציית כחלון עוד השוק גלש על מספרים של מעל 50 אלף התחלות בנייה, ואף הראה גידול במספרים, הרי שהברקס שהובילה מדיניות כחלון בשנתיים לאחר מכן באה לידי ביטוי בקיטון החד של התחלות הבנייה.
- דמוגרפיה – מהצד השני באותה התקופה בדיוק גדלה אוכלוסיית ישראל בשיעור מהמהירים בעולם. ערב יום העצמאות בשנת 2015 מנתה אוכלוסיית ישראל 8.345 מיליון נפש, ואילו ערב יום העצמאות השנה (2019) עמדה אוכלוסיית ישראל על 9.021 מיליון נפש.
- המשמעות - גידול נטו של 676 אלף נפש בתקופה של 4 שנים בלבד, 8.1% גידול באוכלוסייה, והכול בתקופה קצרה יחסית.
- הדיסוננס – בעוד שמשרד האוצר שם ברקס על הפעילות של ענף הנדל"ן – בכך שהשקיע את כול המשאבים בתוכנית מחיר למשתכן, בכך שהדיר את משקיעי הנדל"ן מהשוק, ועוד – הרי שאוכלוסיית ישראל באותה תקופה הוסיפה לגדול ולהתרבות, וטוב שכך.
- התוצאה – כולנו רואים את התוצאה במדד המחירים האחרון – ביקוש גדול וקשיח, שנתקל בהיצע קטן – התוצאה היא עליית מחירים – זה קורה בכול שוק – זה קורה גם אצלנו בשוק הנדל"ן.
- מה אני מציע לממשלה הבאה שתקום? פשוט – תפנימו את המספרים, תבינו את המגמה והטרנד, ותגרמו להאצה של הפעילות בשוק, תסירו חסמים, תחזירו את המשקיעים לשוק, תגרמו להגדלה של היצע הדיור, כי הביקושים כבר כאן, והם רק הולכים וגדלים.
- ולכם קוראי הנאמנים מה אני מציע? תצטיידו בדירה להשקעה, המספרים לנגד עיניכם, המגמה שקופה לכולנו, בטווח הארוך מדינת ישראל לא מצליחה לסגור את הפער בין הביקושים להיצע, וזה הזמן לייצר פוזיציה בשוק בו הסחורה נמצאת בחסר – שוק הדיור בישראל.
