כפי שחלקכם אולי יודע Ewave Nadlan תשיק ביום שישי הקרוב ב-9:30, באירוע פלורנטיני אומנותי-קולינרי-נדל"ני, פרויקט חדש ברחוב הרצל, בשכונה המכונה על ידי חלק כ"גבעת פלורנטין", במדלן היא נקראת "דרום פלורנטין", ועל ידי פעילים בשוק כ"פלורנטין החדשה".
האירוע והפרויקט הם הזדמנות טובה לעשות היכרות עם השינוי שעובר על הרחובות בדרום ת"א, מקום בו אני מבלה במהלך היום, והמקום בו מתרכזת עיקר הפעילות היזמית שלנו.
אז תגיעו בשישי או תמשיכו לקרוא כאן את הסקירה הקצרה שלי על פלורנטין והפוטנציאל המצוי בסביבותיה.
הסיפור של פלורנטין
ללא ספק, אחת השכונות המיוחדות והמוכרות בישראל היא שכונת פלורנטין. צעירים מכול הארץ נשאו ונושאים אליה את עיניהם, והפכו אותה לאחד הסימנים המזוהים עם תל אביביות ונעורים. אלא שהזמן, הדמוגרפיה וההתפתחות העירונית אינם עוצרים, ושטח שכונת פלורנטין שהיה די בו להכיל את הביקושים לפני עשור, כיום אין בו להכיל את כמויות הצעירים הנעים לתוכה. התוצאה היא תהליך איטי אך יציב של התפשטות גיאוגרפית לסביבותיה של השכונה, וליצירתן של שכונות לוויין – בעיקר מדרום לשטחה ההיסטורי של פלורנטין.
שכונת הצעירים של ישראל
אבל נתחיל בהתחלה, וזו של פלורנטין הייתה צנועה למדי. פלורנטין הוקמה בשנות ה-20 של המאה שעברה סמוך לגבולה של תל אביב עם יפו. בשנות ה-60 נטשו מרבית תושביה המקוריים את השכונה, ואת מקומם תפסו בעיקר עסקי מסחר ותעשייה זעירה, שתרמו להתבלות המהירה של השכונה וסביבותיה. בתקופות אלו נקבעו גבולותיה של פלורנטין ההיסטורית - בין רחובות העלייה במזרח, אליפלט במערב, דרך יפו מצפון ודרך שלמה (סלמה) מדרום.
אלא שאז אירע הנס הקטן של פלורנטין, כאשר בתחילת שנות ה-90 החלו לנהור לשכונה צעירים מכול הארץ. הם התגוררו בדירות שותפים קטנות וישנות, ברחובותיה ההרוסים של השכונה, לצידם של בתי עסק לממכר רהיטים, בגדים, מרפדיות, נגריות ומוסכים. הקרבה למרכז תל אביב, בצירוף שכר דירה נמוך, היוו גורם מרכזי למשיכתם לפלורנטין. הם היו אחרי צבא, או חזרו מהטיול למזרח הרחוק, עבדו ולמדו ביום, ובילו בלילות במועדונים שגדשו את הסביבה. עבור צעירים רבים שהגיעו מהפריפריה השכונה הייתה תחנה חשובה בהתבגרות שלהם, מקום שבו הם התנסו פעם ראשונה בחופש אמיתי ומוחלט. את המציאות הזו שיקפה בצורה די קולעת סדרת הטלוויזיה "פלורנטין", ששודרה בערוץ 2 בין השנים 1997 ל-2001, וקיבעה את פלורנטין בזיכרון הקולקטיבי הישראלי כשכונה תל אביבית תוססת, מעניינת ומגוונת.
מכאן הדרך להפיכתה של שכונת פלורנטין הוותיקה לפנינת נדל"ן הייתה כבר יחסית קצרה. עיריית תל אביב יצאה במאמץ להתחדשות עירונית, שכלל בעיקר חידוש פני הרחובות וחידוש של התשתיות העירוניות בהשקעת משאבים אדירה. אלמנט נוסף בהתחדשות העירונית של השכונה היה פרטי-יזמי בעיקרו, וכלל שיפוץ מבנים ישנים או הקמתם של בניינים חדשים. אחד הפרויקטים הגדולים בשכונה הוותיקה היה קומפלקס "רביעיית פלורנטין", שכלל ארבעה מגדלי יוקרה בני 9 קומות כול אחד, בעלי שיק וצורה יוצאי דופן, בתכנונו של האדריכל אילן פיבקו. המיזם, שבתחילתו נתקל בקשיים רבים, הפך לעוגן משמעותי בפיתוח המהיר של פלורנטין, ותרם לעליית המחירים המהירה שהשכונה חווה. כך לדוגמא, לפי נתוני אתר מדלן, דירות 3 חדרים יד שנייה, שבשנת 2005 נמכרו בשכונה ב-514 אלף שקלים בלבד, שוויין זינק ל-2.01 מיליון שקלים בסוף 2016 – זינוק של כמעט 300 אחוזים בתקופה של מעט יותר מעשור. ללא ספק מדובר בהשבחת נכסים שכול משקיע היה שמח להתברך בה.
הקסם הישן של פלורנטין חי ובועט
במקביל לעליית המחירים, גם הביקוש הגבוה לשכונה וסביבותיה נמשך. עליית המחירים ושדרוג התשתיות מביאות אליה משפחות צעירות חדשות שהחליטו להשתקע בה, לצד הצעירים שהשכונה המשיכה להיות עבורם מוקד עלייה לרגל מכול הארץ. אלא שככול שתהליכי ההתחדשות נמשכים ומתעצמת עליית המחירים – התרקם לו תהליך מקביל בו צעירים מכול רחבי ישראל החלו לתור את סביבות פלורנטין כדי לאתר דיור במחירים שפויים יותר. כך קורה שפלורנטין החלה מאז תחילת העשור בגלישה איטית אך יציבה מגבולותיה המסורתיים, וביצירתן של שכונות לוויין מסביב לה – בדגש על השכונה המכונה באתר מדלן – דרום פלורנטין.
דרום פלורנטין שוכנת בין דרך שלמה (סלמה) מצפון, דרך קיבוץ גלויות מדרום, ושדרות הר ציון ממזרח, כוללת בתוכה בין השאר חלקים של רחוב הרצל המפורסם. השכונה דומה לשכונת פלורנטין באופי המבנים והאוכלוסייה המתגוררת בה, אך בשונה ממנה היא נמצאת בשלבים הראשונים של תהליכי ההתחדשות העירונית שעברו ועוברים על פלורנטין הישנה. ותיקי פלורנטין מספרים כי אווירת הקסם של השכונה בשנות ה-90 חיה ובועטת היום בדרום פלורנטין, כאשר הצעירים הולכים וממלאים את רחובותיה, והיא הופכת פופולארית בקרב אמנים, שחקנים ומוסיקאים.
כיום אנחנו רואים בדרום פלורנטין לא התחדשות עירונית סטנדרטית, אלא בעיקר תב"עות חדשות ומשמעותיות הכוללות מאות יחידות, כולל יחידות דיור גדולות יותר מהסטנדרט התל אביבי הרגיל של 50-60 מ"ר, אלא יחידות הנעות יותר לכיוון של 70-80 מ"ר. בכול מקרה, מדובר בפרויקטים בעלי אופי וסגנון אדריכלות מודרני ומרגש שחלקם משמר את מבני הבאר העתיקים כחלק מהמתחם המודרני.
יש מספר דוגמאות לפרויקטים משני סביבה שכאלה: פלורנטין וילג' של אקרו נדלן ותדהר במקום שוק העלייה, פרויקט חזנוביץ 10-12 של יובלים, פרויקט חדש של האדריכל אילן פיבקו במתחם הוניגמן ופרויקט שלמה 54 הם רק חלק מהנוף החדש. זה הזמן להזכיר את הפרויקט החדש שלנו בהרצל 105 שלוקח את המציאות הנוכחית: סגנון, עיצוב, סביבת המגורים ומעלה אותה שלב נוסף...
לסיכום,
להערכתי שכונת פלורנטין הוותיקה, שעברה תהליך השבחה נאה בשנים האחרונות, נמצאת בסף מיצוי, היצע הקרקע וערכו לא מאפשרים גל השבחה משמעותי נוסף.
כדי ליהנות מהילת "פלורנטין", אך גם מקפיצת ערך, צריך לנוע מעט מזרחה ודרומה מהשכונה הוותיקה. שם נמצאות, ולשנה-שנתיים הקרובות בלבד, ההזדמנויות הבאות.
