לפינתנו החודשית "כהנר מודד את המדד" בה אנו מנתחים את מצב שוק הנדל"ן תוך בחינה של נתוני המדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
והפעם הנתונים מעניינים במיוחד –
וזאת על רקע השאלה המלווה את הענף בחודשים האחרונים – כיצד משפיעה ההתמודדות עם מחלת הקורונה על ענף הנדל"ן?
אז הבשורה העולה מהנתונים –
מצד אחד לראשונה מאז תחילת המשבר נמדדות ירידות מחירים, אך מצד שני אלו לא ירידות מחירים גורפות. הנתונים גם מעלים מספר שאלות – מי הם האנשים שמכרו את הדירות בעיצומו של הסגר הראשון? ושאלה נוספת עליה ניתן מענה בהמשך - האם משקיעי הנדל"ן הצטרפו לצד המוכרים ומימשו נכסים?
תהיו איתי, הנתונים מרתקים ומפתיעים.
ניתוח שלי את המצב מיד בסיום הצגת הנתונים.
נתחיל בנתונים:
1. בחודשים אפריל – מאי 2020 ירדו מחירי הדירות בשיעור של 0.7% ביחס לחודשים מרץ – אפריל 2020.
2. בראייה שנתית – עלו מחירי הדירות במהלך 12 החודשים האחרונים בשיעור של 2%.
3. בבחינה על פי מחוזות – שני מחוזות ראינו בהם עליות מחירים בחודשים אפריל-מאי 2020 לעומת מרץ-אפריל 2020 – מחוז דרום עם שיעור עליית מחירים של 0.7%, ומחוז מרכז עם שיעור עליית מחירים של 0.1%.
4. תל אביב עדיין המלכה – עם שיעור עליית מחירים של 4.8% במהלך 12 החודשים האחרונים.
5. תכנית "מחיר למשתכן" ממשיכה לפרפר בין חיים ומוות – מדד מחירי הדירות החדשות ירד בחודשים מרץ – אפריל 2020 בשיעור של 1.2%. כמות העסקאות שנעשו בתמיכה ממשלתית ("מחיר למשתכן") היוו 37.8% מכלל העסקאות, זאת בהשוואה ל-32.5% מכלל העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית בחודשים קודמים.
6. מדד שכר הדירה – הראה עלייה (!!) בשיעור 0.1% במהלך חודש יוני 2020.
ועכשיו לפרשנות:
1. כן ירידות, אבל... - זהו המדד הראשון בו אנו רואים התחלה של ירידות מחירים שהן יותר משמעותיות במחירי הדירות מאז החל משבר הקורונה. למעשה, זהו המדד בו אנו רואים את שיעור הירידות העמוק ביותר ב-12 החודשים האחרונים. אלא שירידות המחירים הללו מבטאות תקופה בה היה הסגר בשיאו (חודשים אפריל- מאי), ומספר המובטלים והחל"תניקים היה גם כן בשיא (כ-1.2 מיליון איש), מדובר בחודשיים שביטאו את השיא של גל הקורונה הראשון וסגירה טוטאלית של המשק והכלכלה. כאשר אנחנו מסתכלים על מדדי המניות שירדו במהלך המשבר בשיעורים של עשרות אחוזים, אז ההסתכלות על השינויים הללו במחירי הדירות בישראל מקבלים קונטקסט והקשר אחר לחלוטין. כמעט אי של יציבות בתוך קלחת רותחת – הן ישראלית והן עולמית.
2. ובכל זאת יש גם עליות מחירים – כדאי לשים שגם בתוך התקופה הזו המאוד מטלטלת יש עליות מחיר. במחירי הדירות אנחנו רואים את מחוז מרכז ומחוז הדרום שמפגינים חוסן ועליות מחיר, ואת מחירי השכירות שלמרות כול המצוקה מראים גם כן חוסן ועליות מחיר. אני מבקש להתעכב מעט על מחוז מרכז ולדבר עליו. מדובר על מחוז שכולל בתוכו את הערים בגוש דן הסובבות על תל אביב וסביבותיה המיידיות – מרחובות בדרום ועד נתניה בצפון, וכוללות גם את פתח תקווה, ראשון לציון, כפר סבא, מודיעין, רעננה, הוד השרון, ראש העין ועוד. רצועה המתגוררים בה למעלה מ-1.8 מיליון איש, והיא מפגינה עוצמה גם בשיאו של משבר סגר הקורונה הראשון. כדאי לזכור את הדוגמא הזו כי היא דוגמא מצוינת לכך שאזורי הביקוש ממשיכים להראות יציבות גם נוכח משברים גדולים.
3. ידיים חלשות יצאו מהשוק – אנחנו רואים מצד אחד פחות עסקאות מתבצעות, ואנחנו רואים שבמהלך אפריל-מאי העסקאות שנסגרו ביטאו ירידה ממוצעת של 0.7%. כאשר מנתחים את הנתונים על רקע התקופה שהיא של סגר וזעזוע ראשון שליווה המשבר, אני מסיק כי מדובר באנשים שהיו חייבים לבצע את העסקה. בעיקר משפרי דיור שנדרשו להעביר תשלום על חשבון דירתם החדשה ונדרשו לבצע עסקה כדי לעמוד בהתחייבויות שלהם.
4. המשקיעים לא נכנסו למעגל המוכרים - יש כאלו שהעריכו כי חלק מהירידה גם מקורה במשקיעי נדל"ן שמימשו רווחים. על כך התשובה שלי היא שכנראה לא כך הדבר. נתוני גביית המיסים של משרד האוצר לחודש מאי 2020 מראים כי גביית מס השבח ירדה בשיעור של 26% ביחס למאי 2019. גם בחודש אפריל 2020 הצטמצמה גביית מס השבח בשיעור של כ-30% ביחס לאפריל 2019. הנתונים הללו מלמדים אותנו שככול הנראה המשקיעים לא נכנסו למעגל המוכרים, הם אינם מממשים נכסים ורווחים, הם מאמינים בשוק הדיור ורואים בו אופציה חשובה בתמהיל ההשקעות הכולל שלהם.
5. מה קורה מכאן? – לאיש אין כדור בדולח לדעת מה יקרה בעתיד. הרבה מזה תלוי באופן בו יתנהל משבר הקורונה, היציבות והחוסן של המשק בהתמודדות על ההשלכות הכלכליות של המגיפה. מחירי הדירות בהחלט יכולים להתמתן מעט בתקופה הקרובה, אבל בסוף מדובר על עקומות של היצע וביקוש, והביקוש הוא קשיח ומתגבר (העלייה בגידול האוכלוסייה בישראל). בצד ההיצע אנחנו רואים כאוס – חוסר וודאות שגורמת ליזמים להמתין עם יציאה לפרויקטים, חוסר וודאות סביב התוכניות הממשלתיות, חוסר וודאות פוליטי סביב ממשלה שמתפקדת ב"חצי כוח", ושיבושים הנגרמים בענף הנדל"ן עקב המחלה (אי הגעת פועלים מהשטחים או מסין) – כול אלו ישפיעו על הפחתה בהתחלות הבנייה אך גם על התארכות משך הבנייה. המשמעות היא שהעתיד הבינוני-ארוך יכול להביא לצמצום בהיצע הדירות ולהאצה של מחירים.
לסיכום, בשבועות האחרונים (ולאחר התקופה שנמדדה על ידי הלמ"ס), במהלך יוני-יולי, אנחנו ראינו אצלנו חזרה של הציבור למשרדי המכירות, בטח כאשר מדובר בדירות באיזורי הביקוש. חשוב לשים לב - המלאי מוגבל, הביקוש קשיח, ואנשים לא ימהרו לוותר על קורת הגג שלהם כל כך מהר, או בכל מחיר.
לקריאת פוסט הפייסבוק לחץ כאן
