הערה: הפוסט הזה שייך לסדרה של הפוסטים שנכתבו מתוך כעס, אולי אפילו תחושה של אכזבה מההתייחסות של המדינה אלינו אזרחיה. שבוע שעבר פרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר סקירה על מצב שוק הנדל"ן. אולי גם אתם נתקלתם בכותרות דוגמת זו שהתפרסמה בפורטל וואלה – "משקל המשקיעים בעסקאות נדל"ן בשפל של 14 שנה", וכותרת המשנה הוסיפה כי "האוצר: ברבעון הראשון של 2017 ירד מספר הדירות שרכשו משקיעים לשיעור של 16.8 אחוזים בלבד לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בסך הכול נרכשו 27,500 דירות – ירידה של 8 אחוזים". האומנם??
הקוראים הותיקים שלנו כבר יודעים שאנחנו לא מקבלים את הנתונים ככתבם וכלשונם, ושבעידן בו המונח השולט הוא "fake news", אנחנו לכול הפחות מנסים לבצע בדיקה קצת יותר מעמיקה של הנתונים. ובכן, גם הפעם גילינו ממצאים שלכול הפחות מעלים תהיות וסימני שאלה לגבי נכונות התמונה אותה מנסה לצייר משרד האוצר. ניגשנו לפרסום חודשי אחר אותו מפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר – "סקירה חודשית של הכנסות המדינה ממסים ומאגרות". סקירה זו כשמה כן היא – דנה בהכנסות המדינה ממסים, והיא כוללת את המסים הנגבים על ידי רשות המסים בישראל, וכן את האגרות והקנסות הנגבים על ידי משרדי הממשלה. בין השאר מציגה הסקירה את תקבולי המדינה בתחום של מיסי נדל"ן – מס רכישה ומס שבח.
החלטנו לבדוק את נתוני הרבעון הראשון של שנת 2017. ברבעון שבו מדווח משרד האוצר על צמצום במספר העסקאות הכללי ביחס לרבעון המקביל שנה שעברה, ועל שפל בפעילות של משקיעי הנדל"ן, ניתן היה לצפות שנראה קיטון משמעותי בתקבולי המדינה הנובעים מגביית מס רכישה, נכון? ובכן – אלו אינם הנתונים שמציג משרד האוצר בעצמו, והנתונים מראים דווקא על גידול בגביית מס הרכישה במהלך אותו רבעון, זאת ביחס לנתוני הגבייה ברבעון המקביל שנה שעברה. ולנתונים עצמם:
בינואר 2017 – גביית מס רכישה – עלייה ריאלית של 6% אחוזים בהשוואה לינואר 2016;
בפברואר 2017 – גביית מס רכישה – עלייה ריאלית של 2.3% בהשוואה לפברואר 2016;
ובמרץ 2017 – גביית מס רכישה – עלייה ריאלית של 9% בהשוואה למרץ 2016.
איך ייתכן שמצד אחד משרד האוצר טוען שהשוק בקיפאון, ומצד שני הנתונים של אותו משרד אוצר מראים על גידול בגביית המס המשקף את מצבו של השוק? לכאורה מדובר בסתירה.
אחת הפרשנויות שניתן להעלות לסתירה המובנית הזו היא שאכן קיימת ירידה במספר האבסולוטי של העסקאות, אך העסקאות שכן נעשות מתבצעות באיזורי הביקוש שם המחירים הם גבוהים יחסית. אם פרשנות זו היא הנכונה – אזי משקיעים מפחיתים את הרכישות באזורי הפריפריה שם העסקאות מתבצעות במחירים נמוכים יחסית, ומתרכזים בעסקאות באזורי ביקוש דוגמת תל אביב, גוש דן או ירושלים. אולי קשור לכך גם מס דירה שלישית – משקיעים מעדיפים רכישה של דירה אחת במרכז מאשר שתי דירות או שתי דירות וחצי בפריפריה, וכך להימנע מתשלום מס בעתיד, במידה ואכן המס ייכנס לתוקף. במאמר מוסגר – יש כאן פגיעה חזקה ביותר בפריפריה, והדירות שלא נבנות שם או לא נרכשות שם, יהיו חסרות בטווח זמן לא רחוק מהיום, וייגרמו לעליית מחירים במחירי השכירות באזורים אלה. עוד בכייה לדורות מתוצרת משרד האוצר שלא תקראו עליה בדוחות הכלכלן הראשי.
כך קורה שלכאורה נוצר מצג בו קיים קיפאון, ואולי אף ירידה, בהיקף העסקאות בשוק – כפי שמבטאת סקירת הנדל"ן של משרד האוצר; אך בפועל נכנס לשוק הנדל"ן כסף רב יותר מאשר בתקופה המקבילה, כפי שמבטאת סקירת הכנסות המדינה.
לסיכום, לא משנה מה הסיבות לסתירה הזו – ראוי ורצוי שכאשר אנחנו קוראים כותרות בעיתון, שנזכור שהכותרת אינה קדושה, היא לא חייבת לבטא את המציאות, ושחובה עלינו לשאול שאלות ולפקפק בנתונים שמובאים בפנינו. בטח בתקופה בה משרד האוצר מנסה בכול כוחו באמצעים של דיסאינפורמציה והצגה של חצאי אמיתות לייצר אצל הציבור תחושה של שינוי כיוון בשוק הנדל"ן.
