מרץ 2021

מזה מספר שנים שאני כותב בדף הפייסבוק שלי ("אסף כהנר" בעברית) סקירה חודשית על מצב שוק הנדל"ן, המבוססת על נתוני מדדים אותם מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה וגופים נוספים. קראתי לטור הזה "כהנר מודד את המדד", כי בטור הזה אני מודד את "החום" של השוק, ומציג תמונת מצב ריאליסטית ככול הניתן של המגמות המרכזיות בשוק בהתבסס על הנתונים, ובהתבסס על תחושותיי האישיות מהשטח.

ואחרי הקדמה קצרה, נצלול לפרשנות עצמה. אך ראשית, נציג את הנתונים:

1. המחירים ממשיכים לזנק - בחודשים דצמבר 2020 – ינואר 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור 0.9% ביחס לחודשים נובמבר 2020 – דצמבר 2020. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 4.3%, כאשר גרף המחירים מצוי עם אפו צפונה, קרי להמשך נסיקת המחירים.
   
   
2. חודש נוסף בו ישראל כולה נצבעת ירוק – גם הפעם עליות המחירים היו גורפות בכול רחבי הארץ, כשבכול 6 המחוזות, שעל פיהם מחולקת ישראל, היו עליות מחיר ללא יוצא מהכלל: צפון (1.6%), תל אביב (1.3%), חיפה (1.1%), דרום (0.8%), מרכז (0.3%), וירושלים (0.3%).
   
   
3. אפס השפעה לתכנית "מחיר למשתכן" – זה כבר לא חדש, אבל גם החודש אנחנו רואים שתכנית "מחיר למשתכן" אינה יעילה או אפקטיבית, ולמעשה היא גוועת. מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור של 1.2%, כשב-12 החודשים האחרונים היו עליות בשיעור לא מבוטל של 3.3%. זאת למרות המשך התמיכה הממשלתית (באמצעות "מחיר למשתכן"), שבמהלך החודשים דצמבר 2020 – ינואר 2021 עמדה על 30.6% מכלל העסקאות בדירות חדשות. דרך אגב, ראוי לשים לב שהיקף העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" ממשיך להצטמצם אף הוא, כשמזה מספר חודשים ירדנו מתחת לקו התמיכה של 40% מכלל העסקאות, ונמשך תהליך ההתכנסות שלו מטה, נוגע כבר ברף של 30%.
   
   
4. עלייה גם במדד שכר הדירה – במדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בחודש פברואר 2021 נרשמה עלייה בשיעור 0.4% בהשוואה לחודש דצמבר 2020. עלייה זו מבטאת את השינויים במחירי שכר דירה שנקבעו בחוזים שנחתמו בחודשים ינואר 2021 – פברואר 2021, לעומת חוזים שנחתמו בחודשים דצמבר 2020 – ינואר 2021.
   
   
5. פחות התחלות בנייה, פחות גמר בנייה, פחות היתרי בנייה - הלמ"ס גם פרסמו את סיכום 2020 של נתוני התחלות/גמר בנייה, והתוצאות הן עגומות. בשנת 2020 החלה בנייתן של 51,600 דירות, קיטון של 3.5% בהשוואה לשנת 2019; הסתיימה בנייתן של 47,920 דירות, קיטון של 8% בהשוואה לשנת 2019; והונפקו היתרי בנייה ל-51,660 דירות, קיטון של 7.8% בהשוואה לשנת 2019.
   
   
6. המשקיעים חוזרים – נתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר לחודש ינואר 2021 מראים כי בחודש זה, בעיצומו של הסגר השלישי, נרכשו 10.5 אלף דירות בשוק הנדל"ן (חדשות ויד שנייה), גידול של 7% ביחס לינואר אשתקד. מתוכן 2,200 דירות נרכשו על ידי משקיעים, גידול חד של 58% ביחס לינואר אשתקד. שיעור המשקיעים עמד בינואר 2021 על 21%, זאת לעומת 14% בינואר אשתקד.

ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים:

1. המחירים בעלייה והבנייה נעצרה – אנחנו רואים שגם לאחר שנה של סגרים, בידודים וריחוק חברתי, גם לאחר שנה שהקורונה הבריאותית והכלכלית היכתה במשק העולמי והישראלי, וגם לאחר תקופה שלא היה ברור לאן תנשב שבשבת המחירים – מחירי הנדל"ן בחודשים האחרונים נמצאים בתאוצה קדימה, ומסכמים 12 חודשים עם עליות נאות של 4.3%. התחזיות השחורות לשנת 2020 התנפצו (אולי למעט זו שלנו, למי שעקב אחרינו בשנה האחרונה, #כהנר_צדק). המחירים אולי לא הצטננו בשנת הקורונה, אך מה שאנו רואים שהצטנן זו פעילות הבנייה, שהולכת ונעצרת. אפשר אולי היה להאשים בכך את הקורונה, אלא שמדובר במגמה שהחלה כבר שנים אחורה, ושנת 2020 רק ממשיכה את המגמה. לכאורה אפשר לומר, שבהינתן שני קווי המגמות הנוכחיים – מחירים עולים ובנייה הנעצרת – שכיוון המחירים צפוי רק להמשיך לעלות, שכן אין היצע מספיק שיאזן את עליות המחיר.
   
   
2. צפי לעליות מחירי דירות בכ-6% - אזכרתי לפני מספר חודשים, וכדאי ורצוי לחזור ולהיזכר, בתחזית של החוקרים ממכון אהרן, פרופ' צבי אקשטיין וד"ר סרגיי סומוקין, לפיה מחירי הדירות יעלו ב-2021 ב-6% ביחס לרבעון השני של 2020. בשעתו, בשיאו של גל המגיפה השני, ובהיעדרם של חיסונים, נדמתה התחזית שלהם לחזיון תעתועים. אלא שהניתוח שלהם התייחס למגיפה כאל רעש רקע, בראייה שלהם הסיבה העיקרית לעליית מחירי הדירות היא הפער בין הגידול הרבעוני במספר משקי הבית החדשים לבין הגידול במספר הדירות שבנייתן הסתיימה. על פי הניתוח, בחמש השנים האחרונות התווספו בישראל מדי רבעון 15 אלף משקי בית חדשים – לעומת 12.5 אלף דירות. החוקרים קבעו כי כדי להדביק את הפער ולבלום את עליית מחירי הדירות יש לבנות 20 אלף דירות בכול רבעון בחמש השנים הבאות – ובמיוחד במרכז הארץ. כפי שאנו רואים מנתוני האמת בשטח – מדינת ישראל רחוקה מלייצר את הכמות הזו של דירות, ולכן אם נתבסס על המודל של החוקרים – גם יימשכו עליות המחירים.
   
   
3. ממשלת ישראל חייבת לבחור נדל"ן – המשך המצב הנוכחי יוביל את שוק הנדל"ן לגל עליות מחירים בשיעור שנתי של כ-10% ואף יותר מכך. חוסר היציבות הפוליטית, שנמשך כבר כשנתיים, בצירוף משבר הקורונה, דוחקים את תחום הנדל"ן לתחתית סדרי העדיפויות הלאומיים. אלא שהשוק לא מחכה לממשלה, הוא ממשיך לעבוד, ועובד כול יום, והוא מוצא כול יום את נקודת האיזון הנכונה כדי לתמחר דירה בישראל. אזרחי ישראל יצאו שבוע הבא לבחור את נציגיהם בכנסת, ואלו יקבלו הזדמנות להרכיב ממשלה. על ממשלת ישראל הבאה מוטלת החובה לבחור לטפל בשוק הנדל"ן באותה נחישות שבה היא טיפלה ומטפלת בקורונה הבריאותית והכלכלית. אחרת המחאה הציבורית הבאה בוא תבוא, במרכזה תהיה הייאוש של הזוגות הצעירים מהגעה לדירה משלהם, ולצערי המחאה הזו לא תהיה פשוטה או נעימה.
   
   
4. מה אפשר לעשות? – במילה אחת, המון. ממשלת ישראל חייבת להתעורר ולפתוח את החסמים של תחום הבנייה – בראש ובראשונה: בירוקרטיה, קרקעות, ידיים עובדות, ומימון. חייבים לתת לשוק לעבוד, מדינת ישראל גדלה, גדלה כול הזמן, והמדינה אינה מספקת לתעשיית הנדל"ן את חומרי הגלם הנחוצים לה כדי לבנות בכמות שתספיק לגידול של אוכלוסייתה. זה צריך להיעשות בתוכנית מסודרת, רב שנתית, בנחישות רבה, בתיאום בין משרדי הממשלה השונים. אחרת, כפי שמראים המודלים של פרופ' אקשטיין – מחירי הדירות ימשיכו ויעלו.
   
   
5. מילה טובה על השבת המשקיעים לשוק – ראוי להגיד מילה טובה על פעולה שביצעה הממשלה היוצאת, והיא שבמהלך הקיץ האחרון הורידה את שיעור מס הרכישה למשקיעי הנדל"ן. ישנם כאלו הרואים את השבת המשקיעים כאחת הבעיות של ענף הנדל"ן, כך לדוגמא שר האוצר לשעבר כחלון היה רואה במשקיעי הנדל"ן גורם שצריך להדיר אותו מהשוק משום היותו מתחרה על מצאי הדירות הקיימות מול הזוגות הצעירים. גישה זו לא הייתה מקובלת עלי בשעתו, והיא אינה מקובלת עלי גם היום. משקיעי הנדל"ן תורמים להגדלת הבנייה, ולא לקיטונה. הם מפנים כספים פרטיים ומניעים את תעשיית הנדל"ן. הם כרית הביטחון של הענף שלנו, והם אלו שהדירות שלהם מגדילות את מצאי הדירות להשכרה עבור אותם זוגות צעירים שאין בהישג ידם לרכוש דירה בעצמם, ושוכרים דירה. הם אלו שמייצרים שוק שכירות יציב ומשוכלל. על כך אני חושב שראוי לתת מילה טובה לשר האוצר, שהבין את חשיבותם של משקיעי הנדל"ן למשק הישראלי כולו, ובפרט בעת הזו.
   
   
6. מילה אחרונה על גידול האוכלוסייה – זה תהליך איטי, איננו רואים אותו בעין, אבל אני מרגיש חובה לחזור על נתוני גידול האוכלוסייה של מדינת ישראל. זה המנוע של תעשיית הנדל"ן שלנו, זו הסיבה שאנו קמים בבוקר, לממש את הייעוד שלנו, שהוא - לבנות בתים ודירות עבור תושבי ישראל, ואלו צריכים עוד ועוד דירות. אז בסוף ינואר 2021 עמדה אוכלוסיית ישראל על 9.305 מיליון אישה ואיש, בסוף ספטמבר 2020 אוכלוסיית ישראל עמדה על 9.254 מיליון אישה ואיש. גידול של 51 אלף אישה ואיש במהלך 4 חודשים קצרים, בערך כגודלה של עיר דוגמת נס ציונה בפרק זמן קצרצר. האם בפרק הזמן הזה נבנו גם מספר דירות הדומה לגודלה של עיר דוגמת נס ציונה? התשובה לכך היא כמובן לא.

לקריאת מודד את המדד בישראל היום, לחץ: https://www.israelhayom.co.il/article/862425