אוקטובר 2021

"כהנר מודד את המדד" - סקירה חודשית-אישית של שוק הנדל"ן והפעם נתונים שיא קייצי, תחזיות מומחים ודוח מבקר טרי ומטלטל במיוחד, תהיו איתי,

אוקטובר 2021 - "פאמפ דה ג'אם"

חגי תשרי מרגישים כמו זיכרון רחוק, אלא שבעולמות הסטטיסטיקה והנתונים אנחנו נמצאים עוד חודש קודם, בחופשת הקיץ. הנתונים המרכזיים שפרסמה הלמ"ס מתייחסים ליולי-אוגוסט, אך הכיוון הוא עקבי לזה שראינו לכול אורכה של השנה – המשך עליות במחירי הדיור. כדאי להבין את הנתונים לעומק, כי הם אינם חד-פעמיים או נקודתיים, אלא רק הבנה של התמונה כולה תוכל לתת לנו את העוצמה של גל עליות המחיר הנוכחי.

ראשית, נציג את הנתונים:

עוד חודש של עליות מחירים – בחודשים יולי 2021 – אוגוסט 2021 עלו מחירי הדירות בשיעור של 1.2% ביחד לחודשים יוני 2021 – יולי 2021. ב-12 החודשים האחרונים עלו מחירי הדירות בשיעור 9.2%, ולמעשה פרצו זה חודש חמישי ברציפות את קו ההתנגדות הראשון של 5%, ואנו מתקרבים, על סף הנוגעים, בקו ההתנגדות השני של עליית מחירים שנתית דו-ספרתית בשיעור 10%. אני חושב שאלו העוקבים אחרי הכתיבה של הסקירה הזו לאורך זמן לא מופתעים מגל עליות המחיר הזה (#כהנר_צדק).

עליות המחירים כמעט לאורכה ורוחבה של המדינה – בתקופת המדידה הנוכחית עלו המחירים בכול הארץ, למעט במחוז צפון. בפילוח לפי מחוזות נמצאו שינויי המחירים הבאים: ירושלים (2.5%), מרכז (1.9%), תל אביב (1.8%), דרום (1.1%), חיפה (0.6%) ובמחוז צפון כאמור ירידה בשיעור 0.5%. מהשוואת העסקאות שבוצעו בתקופה הנוכחית לעומת התקופה המקבילה אשתקד, יולי 2021 – אוגוסט 2021 לעומת יולי 2020 – אוגוסט 2020, נראות עליות משמעותיות בכול המחוזות: ירושלים (10.7%!!), מרכז (10.5%!!), צפון (9.6%), תל אביב (9.5%), דרום (7.3%), וחיפה (6%).

עליות מחירים באזורי הביקוש ובפריפריה כאחד – כדאי לשים לב, עליות המחירים אינן נחלתם של אזורי הביקוש בלבד, אלא עליות המחירים מתקיימות גם בפריפריה, הן בצפון והן בדרום. זה מלמד אותנו שלא מדובר במקריות או כתוצאה מבעיה נקודתית באזורי הביקוש, אלא שמדובר בבעיה בקנה מידה לאומי-ארצי, כזה שיצריך טיפול בקנה מידה לאומי, והסתכלות הרבה יותר רחבה מזו שראינו עד היום.

עליות במחירי הדירות החדשות, "מחיר למשתכן" עוד מעט נעלמת – בתקופה הנסקרת מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור 0.6%, ובשנה האחרונה מחירי הדירות החדשות עלו בשיעור המדהים של 11.8%!! זאת למרות שלאורך השנה הזו המשיכה לפעול תכנית 'מחיר למשתכן', גם אם ירדו ההיקפים שלה מתוך כלל העסקאות בדירות חדשות בשוק. למעשה, שיעור העסקאות שבוצעו בדירות חדשות בתמיכה ממשלתית (מחיר למשתכן) מצוי על 20.2% מכלל העסקאות בדירות חדשות, והתכנית הולכת ומתייבשת, על סף העלמות מנוף הנדל"ן הישראלי. נשאלת השאלה, האם יילמדו הלקחים של "מחיר למשתכן" שעלתה לכלכלת ישראל מיליארדים רבים של שקלים, ורמת האפקטיביות שלה הייתה לא יותר מאשר של פלסטר.

מחירי התשומות לבניית מגורים ממשיכים לזנק – גם בחודש ספטמבר 2021 ראינו עלייה במחירי התשומות, ואלו ממשיכות להוסיף ללחץ על מחירי הדירות, ובפרט אלו החדשות. בחודש ספטמבר עלה מדד מחירי התשומות לבניית מגורים בשיעור של 0.3%, ומאז תחילת השנה העלייה במחירים מצטברת כבר ל-4.5% (מדובר על עליית מחירים ריאלית, שכן מדד המחירים לצרכן מאז תחילת השנה עלה בשיעור 2.5%).

צפוף במשרדי המכירות, צפוף אצל בנקאי המשכנתאות – מנתוני הלמ"ס עולה כי בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2021 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ-16,840 דירות, עלייה של 9% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. הריצה למשרדי המכירות באה לידי ביטוי גם בשיאי נטילת המשכנתאות, כשמנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש ספטמבר נתון זה עמד על כ-7 מיליארד שקלים, נמוך מהממוצע של כ-11.5 מיליארד שקלים בחודשים הקודמים, אך אם ניקח בחשבון שספטמבר היה חודש של חגים, והיה בו מיעוט של ימי עבודה בפועל, הרי שמדובר בהיקף אדיר של משכנתאות שניתן בימי העבודה הספורים שהיו בספטמבר. כדאי לקחת בחשבון, שבנק ישראל נוקט צעדים שמטרתם לצמצם את הביקוש למשכנתאות, שמטרתם לצנן את הביקוש לדירות. צריך יהיה לראות בתקופה הקרובה אם מדיניות זו תצליח לצנן במעט את קצב הפקת המשכנתאות.

ועכשיו לפרשנות:

המשך עליות מחירים – מחירי הדירות ממשיכים לעלות, והכוחות הדוחפים אותם למעלה לא השתנו, וגם לא עומדים להשתנות. בבסיס של עליות המחירים עומד המחסור בדירות. על פי מודל מחירי הדיור של פרופ' צבי אקשטיין וד"ר סרגיי סומקין, הרי שברבעון השני של 2020 היו זמינות 92 דירות בפני 100 משקי בית שחיפשו דירה, וכי עד סוף שנה זו היחס הזה ירד בכ-1% נוסף. בסוף אחרי כול הנתונים זה הנתון שדוחף את המחירים למעלה. פשוט במדינת ישראל יש היום פחות דירות מאשר אנשים, ואת זה יודע כול מי שלמד את השיעור הראשון בלימודי הכלכלה – כאשר ביקוש גבוה נפגש עם היצע נמוך, אזי המחירים נמצאים בעלייה.

לבנות יותר, הרבה יותר – במודל מחירי הדיור של פרופ' אקשטיין וד"ר סומקין הם מעריכים כי בחמש השנים הקרובות יש צורך לסיים את בנייתן של 60 אלף דירות מדי שנה, כדי להתחיל לאזן בין הביקוש להיצע. כדאי לשים לב, הם אינם מתייחסים להתחלות בנייה, אלא לסיום בנייתן של דירות. הם מדברים על הגדלה אמיתית של היצע הדירות, ולא הגדלה על הנייר של היצע הדירות. זהו הבדל מאוד משמעותי. רק לשם השוואה, בשנת 2020 הסתיימה בנייתן של 47,920 דירות בלבד.

בפועל בונים מעט מדי ולא מספיק – מבקר המדינה פרסם השבוע (ביום ג' 19.10) דו"ח שעסק בין השאר בנושאי תשתיות ודיור. המסקנה של מבקר המדינה היא עגומה. הקביעה שלו היא כי המדינה אינה עומדת ביעדי שיווק הקרקעות שלה, וכי עד שנת 2040 לא יהיה מענה מספק לצרכי הדיור במדינה. קביעה דרמטית זו באה על רקע בחינה שקיים המבקר לתכנית אסטרטגית לדיור עליה הכריזה הממשלה כבר לפני 7 שנים, ואשר היוותה גם הבסיס לחתימה על הסכמי גג עם 32 רשויות להאצת הבנייה. אלא שבפועל עד סוף 2020 במקום 241 אלף יחידות דיור שסומנו כיעד לתכנית, שווקו קרקעות שניתן לבנות עליהן רק כ-80 אלף דירות, שליש בלבד. התוצאה, כך קובע המבקר היא "שהממשלה לא תוכל לתת מענה לצורכי הדיור במדינה בהיקף של 1.5 מיליון דירות עד 2040".

הסיבות לכישלון: אישור תכניות ארוך, תשתיות תחבורה שלא הוקמו, תהליכי הפקת היתרי בנייה איטיים, חוסר מוטיבציה של העיריות, ועוד. ככה יהיה קשה מאוד להדביק את הפערים שאנו רואים בשוק, ואשר פרופ' אקשטיין וד"ר סומקין הצליחו לכמת.

סימן שאלה גדול על מדיניות הממשלה החדשה – עוד לא ברורה התכנית הממשלתית הנדונה בימים אלה בין משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ומשרד הפנים להקלה במצוקת הדיור. אך מה שמסתמן עד עתה, שהדגש יהיה שוב על שימוש באמצעי מיסוי למיתון הביקושים, ופחות מדי דגש על יצירת התשתית להגדלת היקפי הבנייה. אני רוצה להציע לממשלת ישראל, דבר שכתבתי כבר עשרות פעמים בשנים האחרונות, חישבו היטב בנחיצות ובהשפעה של העלאת מיסוי הרכישה של משקיעי הנדל"ן. אל תעשו באוטומט את מה שעשו מקבלי ההחלטות לפניכם, ואל תשלחו את משקיעי הנדל"ן הישראלים להסיט מיליארדי שקלים מישראל אל אירופה וצפון אמריקה, כפי שעשה שר האוצר לשעבר כחלון. מיליארדי השקלים הללו דרושים להנעת פרויקטים בארץ, ולא לבנות את לונדון, ברלין או ניו יורק.

ולסיום, גידול האוכלוסין – כהרגלי, אני מסיים באנקדוטה על גידול האוכלוסין בישראל.

אנחנו מדברים על ישראל כמדינה שקצב הגידול באוכלוסיה שלה הוא הגבוה בעולם המערבי, ומהגבוהים בעולם. ערב ראש השנה, לפני מעט יותר מחודש, עמדה אוכלוסיית ישראל על 9.391 מיליון תושבים. ערב ראש השנה שעברה עמדה אוכלוסיית ישראל על 9.246 מיליון תושבים. זאת ועוד, אוכלוסיית ישראל עומדת להגיע לרף של 10 מיליון תושבים תוך 3 שנים בסוף שנת 2024, ול-15 מיליון תושבים תוך 27 שנים בסוף שנת 2048. אלו הנתונים שאיתם תצטרך המדינה להתמודד ולספק להם דיור, אלו האנשים שיחסרו להם הדירות שאנו לא בונים היום.