ולאחר פגרת חגים קצרה וכוס קפה שחור ליד הים,
חזרה לפינתנו החודשית "כהנר מודד את המדד", בה אנו מנתחים את מצב שוק הנדל"ן תוך בחינה של נתוני המדד שפרסה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. והפעם, שפע של נתונים ואינדיקציות. תהיו איתי, תובנות מעניינות.
נתחיל בנתונים עצמם:
1. בחודשים יולי – אוגוסט 2020 ירדו מחירי הדירות בשיעור 0.3% ביחס לחודשים יוני – יולי 2020. זו אינה ירידת המחירים החודשית הראשונה שאנו רואים מאז תחילת משבר הקורונה, ראינו ירידות מחירים בחודשים מרץ – אפריל 2020 (0.1%-), ובחודשים אפריל – מאי 2020 (0.7%-). ועדיין, מאז תחילת שנת 2020 מדד מחירי הדירות עולה בשיעור 0.7%, וב-12 החודשים האחרונים אנחנו רואים עליית מחירים בשיעור 2.3%.
2. בבחינה על פי מחוזות – שני מחוזות ראינו בהם עליות מחירים בחודשים יולי – אוגוסט 2020 – מחוז ירושלים (0.7%), ומחוז צפון (0.4%).
3. גוש דן מוביל את הטבלה – בהסתכלות שנתית לא נמצאו מחוזות בהם נרשמו ירידות מחירים שנתיות. עליות מחירים בולטות נרשמו במחוזות מרכז (2.7%), ובתל אביב (2.6%).
4. תכנית "מחיר למשתכן" עם אפס השפעה על מדד מחירי הדירות – מחירי דירות חדשות עלו (כן גבירותי ורבותי, עלו) בשיעור הפנומנלי של 1.7% בחודשים יולי – אוגוסט 2020, זאת למרות שהתמיכה הממשלתית (באמצעות "מחיר למשתכן") היוותה 41.1% מתוך כלל העסקאות.
5. מדד שכר הדירה – במגמת עלייה אף הוא עם תוספת של 0.1% במהלך חודש ספטמבר 2020.
ועכשיו לפרשנות שלנו את הנתונים:
1. השוק חזק – אנחנו רואים את המטוטלת של המחירים נעה בין עליות לירידות מאז החל משבר הקורונה בחודש מרץ השנה. אפילו אם נמדוד את מדד מחירי הדירות מאז חודש מרץ נגלה שהוא עלה בשיעור 0.1%. הייתה ציפייה בקרב שחקנים שונים בשוק שנראה "דם" ברחובות, אבל זה לא קורה, השוק מגלה יציבות ועוצמה, עם חודשים בהם יש עליות, וחודשים בהם יש ירידות. נכון לעכשיו שוק הנדל"ן גילה יציבות יוצאת דופן וגדולה הרבה יותר מהשווקים הפיננסיים, שבחודשים האחרונים נראים כמו רכבת הרים, עם עליות חסרות רסן או ירידות חסרות רסן, בהתאם להתפתחות החדשות סביב המגיפה והערכות השפעותיה הכלכליות. לחוזקת שוק הנדל"ן בישראל יש לכך סיבות רבות, ולא ניכנס לכולן כאן, אבל התוצאה היא עוצמה של השוק הזה.
2. ועדיין יכול להתרחש גם גל של ירידות מחיר – קשה לדעת את הכיוון של המגיפה והשפעות העומק שלה, ואנו בהחלט יכולים לראות בהמשך הדרך גם גל קצר ומתון של ירידות מחיר. אבל כאן אני מוסיף הערת אזהרה לצידה של אמירה זו – כול מי שניסה לתזמן את הפעילות שלו בשוק על בסיס ניחוש של מועדי ירידות המחיר – טעה בעבר, והרבה פעמים גם טעה בגדול. אם נסתכל על שוק הנדל"ן כמו שצריך להסתכל עליו – בראייה ארוכת טווח – אז לדעתי קו המגמה ארוך הטווח יהיה של עליות מחירים, לא השתנו נתוני הפתיחה של מדינה עם אוכלוסייה הצומחת בקצב מהגבוהים בעולם, עם מחסור בדירות והתחלות בנייה, עם סביבת ריבית נמוכה, וכול אלו יתמכו בקו המגמה ארוך הטווח מעלה.
3. לאן הולך השוק? למ"ס – שאלה קבועה שאני נשאל עליה, וחלקית גם עניתי עליה בסעיף הקודם. אין לי כדור בדולח, אבל אני יכול להיעזר במומחים. ראשונה, זו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שבניתוח שלה לנתונים מציינת כי, ואני מצטט - "התקופה האחרונה (החל מהרבעון הראשון של שנת 2019) מתאפיינת בעליית מחירים שנתית מתונה של עד 5%". זו אינדיקציה שממשיכה להיות נכונה ורלוונטית גם לימים אלה, ומסתמכת על ניתוח קו המגמה של מחירי הנדל"ן לאורך 10 השנים האחרונות.
4. לאן הולך השוק? פרופ' צבי אקשטיין – אינדיקציה שנייה לכיוון השוק אני מקבל מאחד החזאים הטובים ביותר של שוק הנדל"ן הישראלי, אם לא הטוב ביותר שבהם – פרופ' צבי אקשטיין, דיקן בית הספר לכלכלה במרכז הבינתחומי הרצליה, לשעבר המשנה לנגיד בנק ישראל, ואחד הכלכלנים הישראלים המוערכים בארץ ובעולם. פרופ' אקשטיין פיתח מודל באמצעותו המספק תחזית למחירי הנדל"ן בישראל. המודל הזה נחשב אחד המדויקים בישראל כאשר מדובר בשוק הנדל"ן. במאמר, שפרסם פרופ' אקשטיין יחד עם ד"ר סרגיי סורקין בתאריך 25.9.20, במוסף "ידיעות הנדל"ן" הוא העריך כי חרף המגיפה ושיעור האבטלה הגבוה, מחירי הדירות יעלו בשנת 2021 בשיעור של 6% ביחס לרבעון השני של 2020. אני מציע לכולם לקרוא את המאמר המקורי,
https://m.ynet.co.il/articles/58025900
ולהפנים טוב-טוב את המילים שכותב אדם חכם זה.
5. אחרון חביב – אתם יודעים שאני אוהב לחזור מעת לעת לנתונים של אוכלוסיית ישראל, הם צריכים להחזיר את כולנו לבסיס, כמו מפה שמאפשרת לנו לנווט את דרכנו בחושך. כך הנתונים של אוכלוסיית ישראל מלמדים אותנו שאנשים בסוף צריכים דירות, ואלו לא נולדות בהודעות לעיתונות של משרד ממשלתי, אלא בעבודה אמיתית בשטח, כזו שלא מתרחשת היום מספיק בישראל. אז ככה. באפריל 2020, לפני כלום זמן, בסגר הראשון, אוכלוסיית ישראל מנתה 9,189,600 אנשים, ובאוגוסט 2020 אוכלוסיית ישראל גדלה למספר של 9,241,200 אנשים. גידול של 51,600 בפרק זמן של 4 חודשים קצרים בלבד. עיר חדשה ולא קטנה נוספה למדינת ישראל בפרק זמן קצר של כמה חודשים. האם בתקופה זו נבנו מספיק דירות לאכלס את האנשים הללו? את הצרכים הגדלים הללו? אני מניח שאתם מכירים את התשובה, התשובה היא כמובן לא. זו דוגמא קטנה ומקומית למה הכוונה כשמדברים על מחסור בדירות. אז הביקוש גדל, ההיצע מזדחל, מה קורה עם זה בסוף כולנו יודעים.
