סוף שנת תשע"ז, וערב השנה החדשה. זמן לסיכומים. אם לפני שנה בתקופה הזו הייתה אי וודאות גדולה לגבי מצב השוק והכיוונים שלו, אז היום מתפרסמים יותר ויותר נתונים שמספקים לנו תמונה אמיתית יותר לגבי מצבו של השוק, ברמת אמינות גבוהה יותר מהכותרות שמייצר הספין של משרד האוצר. תהיו איתי, ניתוח בלעדי של הנתונים שפורסמו רק בשבוע האחרון, והמלצה לדרכי פעולה בשנה הבאה.
1. מחירי הדירות בעלייה - נתחיל בשורה התחתונה – מחירי הדירות ממשיכים לטפס. ביום שישי בצהריים פרסם הלמ"ס את מדד המחירים לצרכן. בחינה של מדד מחירי הדירות (שאינו נכלל במדד המחירים) עולה שבשנה האחרונה עלו מחירי הדירות בשיעור של 4.4%.
הנתונים מראים על 6 חודשי עליות רצופים, זאת למרות כול המאמצים של הממשלה לשנות את המגמה. הלמ"ס גם עידכן באותה הזדמנות נתוני עליות מחירים שפרסם בחודשים הקודמים. עליית המחירים במאי-יוני התעדכנה מ-0.1% ל-0.3%, ועליית המחירים באפריל-מאי התעדכנה מ-0.1% ל-0.2%.
אומנם מדובר בקצב עליות מחירים מתון יותר מזה שראינו בשנים הקודמות, אך עדיין הנתון מצביע על עליות מחירים משמעותיות. הסיבה לכך היא פשוטה - השוק לא קונה את הפצצת יחסי הציבור שמבצע משרד האוצר עם סיפורים על הגרלת דירות וציפיות לירידות מחירים. השוק מתייחס להיצע וביקוש – ובחינה של סיפור הנדל"ן דרך המשקפיים האלו, מספקת הסבר טוב להמשך של עליות המחירים.
רק תזכורת קטנה – לפני כשנתיים הבטיח אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור הפורש במשרד האוצר, שעד סוף 2017 נראה שינוי מגמה במחירים וירידה של 15% במחירי הדירות. השוק לא קנה את ההבטחה הזו, ולמעשה מאז פורסמה המחירים בפועל עלו בכ-15%.
2. התחלות בנייה בצניחה - הלאה. נתוני התחלות הבנייה. למרות כול ההבטחות, היעדים וההצהרות - התחלות הבנייה נמצאות בצניחה חופשית. נתוני הלמ"ס, שהתפרסמו שבוע שעבר, מראים כי בתקופה שבין יולי 2016 ועד יוני 2017 הוחל בבנייתן של 50,330 דירות, מספר נמוך בכ-4.6% מזה שנרשם בשנה הקודמת (יולי 2015 עד יוני 2016). על פי נתוני המגמה בשלושת הרבעונים האחרונים הירידה היא אף חריפה יותר – בהיקף של 6.9% בממוצע לרבעון.
בנתוני גמר הבנייה חלה דווקא עלייה בראייה שנתית. בין יולי 2016 ועד יוני 2017 הסתיימה בנייתן של 48,700 דירות, 15.9% יותר מאשר בתקופה הקודמת (יולי 2015 ועד יוני 2016). לכאורה סיבה למסיבה – הנה יעד שיש בו עלייה. אבל גם כאן השמחה היא שמחת עניים בלבד – ובשני היבטים מרכזיים. הראשון, שמאז תחילת 2017 הנתונים מראים דווקא על קיטון וצמצום במספר הדירות שבנייתן הסתיימה. נתוני המגמה מראים כי במחצית הראשונה של 2017 נרשמה ירידה של כ-4.1% בממוצע לרבעון במספר הדירות שהסתיימה בנייתן, לאחר עלייה של כ-6.3% בממוצע לרבעון במהלך שנת 2016.
ככה שנצטרך להמשיך לעקוב אחרי הנתונים בעתיד ולראות מה תהיה המגמה כאן; השני, ואולי החשוב עוד יותר מאשר מגמות ומספרים - גמר הבנייה עדיין רחוק מההיקף של הביקושים השנתיים שעומדים על 50 עד 55 אלף דירות לשנה. המדינה למרות כול המאמצים שלה, ומדובר במאמצים כבירים, לא מצליחה להדביק את הפער בין הביקוש להיצע, וכפי שלומדים בכול קורס מבוא לכלכלה - פער זה הינו אחד הגורמים החשובים להמשך של עליות מחירים.
3. ירידה בהיקף העסקאות בשוק - נמשיך. עוד נתונים שפירסם שבוע שעבר הכלכלן הראשי במשרד האוצר שמצביעים על מגמת קיפאון וירידה בהיקפים של שוק הנדל"ן. נתוני משרד האוצר מראים כי בשבעת החודשים הראשונים של השנה נרשמו 60,300 עסקאות – ירידה של כ-13% לעומת שבעת החודשים של שנת 2016, ושל 21% לעומת שבעת החודשים הראשונים של 2015. מכירת הדירות החדשות בתקופה זו נמצאת אף היא בירידה – ממספר חודשי ממוצע של 2,500-3,500 דירות בשנה שעברה, לרמה של 1,500-2,000 בחודשים האחרונים.
קצת תמוהות לי צהלות השמחה שעולות ממשרד האוצר לאור הקיפאון המסתמן בשוק כה חשוב לכלכלת ישראל. כאשר בונים פחות דירות, כאשר מתבצעות פחות עסקאות, אז יש פחות תעסוקה, פחות פעילות עסקית, פחות תשלומי מיסים, פחות צמיחה למשק ופחות משאבים למדינה. שוק כזה קריטי שנכנס לקיפאון צריך להיות מסומן כסיכון, ולא סיבה למסיבה.
4. הגדר עוד מעט קורסת - אבל אולי הנקודה החשובה עוד יותר – אם יש משהו בו הצליח משרד האוצר זה ביצירת מצב בו חלקים נכבדים מהציבור עבר לשבת על הגדר בהמתנה. בין אם מדובר בזוגות צעירים שמנסים את מזלם בהגרלות מחיר למשתכן, או משקיעים שסופגים קמפיין הדרה והפחדה, היזמים והקבלנים שמוצאים את עצמם במצוקת קרקעות לבנייה, או חלקים מהציבור הכללי שמתעקשים להאמין להבטחות וההכרזות הממשלתיות על כך שאוטוטו, עוד קצת, והשוק משנה כיוון בדרסטיות. אז הביקושים לא נעלמו – הם פשוט נמצאים בהמתנה, על הגדר – הם מה שמכנים המומחים "ביקושים כבושים".
אלא שהגדר מתמלאת במהירות – עוד ועוד זוגות צעירים מתחתנים ומקימים משפחה בישראל ומצטרפים לשוק הנדל"ן, עוד ועוד משפחות מתרחבות וחולמות על הגדלתן דירתן – קצב גידול האוכלוסייה בישראל הוא מהגבוהים בעולם המפותח. הגדר לא תחזיק מעמד עוד זמן רב, וכאשר הסבלנות של הציבור הגדול הזה תפקע אז נחזה בעוד גל צונאמי של רכישת דירות, על היצע מצומצם, שהולך ומצטמצם, ואת ההמשך כולנו מבינים – גם עליות מחירים. דוגמא לכך ראינו כאשר מע"מ אפס קרס, ואת גל הרכישות הפראי שבא בעקבותיו.
5. מי שהמתין הפסיד – בסופו של היום אנחנו רואים שמי שהחליט לעלות על הגדר בערב ראש השנה שעברה, בהמתנה או בציפייה לירידות מחירים, להיכנס לפוזיציה של נשב ונחכה – לא רק שלא שיפר את מצבו, אלא אפילו הרע אותו. כוחות השוק עושים את שלהם, ובעיקר הכוח הדמוגרפי, הוא אינו מפסיק לעבוד, ונותן fight חזק לכול המאמצים הכבירים של ממשלת ישראל. אני לא נביא, ולא יודע מה יהיה בשנה הבאה, אבל ממליץ שהלקח הזה יילמד גם בקרב אלו שחושבים שהמתנה היא דרך הפעולה הנכונה גם לשנה הבאה.
6. לשקול השתתפות במכרזי "מחיר למשתכן" – יש המון ביקורת על מכרזי "מחיר למשתכן", ובחלקים נכבדים שלה הביקורת גם צודקת. אבל בסופו של היום מדובר על הטבה של המדינה ברכישת דירה בהיקפים של מאות אלפי שקלים, וההטבה הזו היא ככול הנראה גם חד פעמית, היא לא תמשך לנצח. אז ההמלצה שלי לזוגות צעירים או יחידים שמעוניינים לרכוש את דירתם הראשונה – תבדקו את ההשתתפות בפרויקטי "מחיר למשתכן" ממש כשם שאתם בודקים כול עסקה אחרת – תשאלו את עצמכם על המיקום, על מועד מסירת הדירה, על המשאבים שעומדים לרשותכם לקנייתה, תבררו את ההגבלות במכירת הדירה שמטילה המדינה, את גודל הדירה הרצוי, ושאלות אחרות – קחו בחשבון את כול המשתנים, קבלו החלטה ממקום רציונאלי ומתוך הבנה שלפחות בחלק מהפרויקטים קיימת הטבה אמיתית.
7. אז מה עושים? - לסיכום, רבים שואלים אותי – אסף, מה לעשות בשנה הקרובה? לקנות או לא לקנות דירה. והתשובה שלי היא מאוד פשוטה, וגם אמרתי אותה בעבר. המציאות היא לא מה שקוראים בעיתון. המציאות היא מה שקורה בשטח. והנתונים מהשטח מראים בצורה חד משמעית, שלמרות הכותרות הענקיות על קיפאון בשוק ועל ציפיות לירידות מחירים – אז אלה לא מגיעות, ולמעשה קיים סיכוי גבוה לכך שכאשר ירד הציבור מהגדר נראה התפרצות נוספת של עליות מחירים.
ועוד טיפ למי ששוקל להיכנס למהלך של רכישה: האווירה שמייצרות הכותרות על קיפאון בשוק מייצרת להבנתי הזדמנות ליצור לחץ אצל המוכרים, לחץ שאפשר לנצל לטובתכם במהלך המשא ומתן לקניית נכס, ביחוד בשוק היד השנייה.
לכן, ההמלצה שלי היא – אל תנסו לתזמן את הרכישה הבאה שלכם למצב בו השוק יהיה במשבר, זו שאיפה כמעט בלתי אפשרית. אם אתם רוצים לרכוש נכס להשקעה, יש לכם הזדמנות טובה ותקציב פנוי – אז תבצעו רכישה. אם אתם זוג צעיר ומצאתם דירה שתתאים לצרכים שלכם ולתקציב – אז תבצעו רכישה.
בינתיים, שיהיה לכולם שנה טובה, שנה של הגשמת חלומות, פרנסה טובה והרבה אושר.
