עוד רגע ראש השנה, זמן לחשבון נפש, וכמובן - סיכומים.
עוד רגע העיתונים ימלאו באינספור נתונים שיסכמו את השנה החולפת ותחזיות לשנה הבאה. החלטתי להתמקד ולשים את האצבע על שני מספרים שלדעתי הם סופר קריטיים, ויכולים לספק לנו תמונה אמיתית של הכיוון אליו הולך שוק הנדל"ן בישראל.
הנתון הראשון – מספר אוכלוסיית ישראל ערב ראש השנה תשע"ט.
ערב השנה החדשה מעריכה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את אוכלוסיית ישראל בכ-8.907 מיליון נפש.
מאז ערב ראש השנה אשתקד גדלה אוכלוסיית ישראל בכ-162 אלף נפש. שיעור גידול האוכלוסייה במהלך תשע"ח עמד על 1.9%,
הגבוה ביותר ב-OECD, ומהגבוהים בעולם. רק כדי לסבר את האוזן - שיעור גידול האוכלוסיה העולמי עמד בשנת 2017 על 1.16 אחוזים; בצפון אמריקה 0.77%;
וביבשת אירופה גידול מינימלי של 0.42% בלבד.
כמו קטר שאינו עוצר – כך גם הגידול באוכלוסיית ישראל. למעלה מ-183 אלף תינוקות נולדו בישראל בשנת 2017, למעלה מ-500 לידות לכול יממה; כ-26 אלף עולים הגיעו לישראל במהלך השנה, ממוצע של יותר מ-70 עולים מדי יום; למעלה מ-52 אלף זוגות נישאו, ממוצע של 200 חתונות מדי יום (חישוב של ימי חול).
הלמ"ס אף מעריכים כי אוכלוסיית ישראל צפויה להגיע ל-10 מיליון נפש בשנת 2024 (עוד 6 שנים), ל-15 מיליון נפש בשנת 2048 (עוד 20 שנים), ול-20 מיליון נפש בשנת 2065 (עוד 47 שנים).
ללא ספק, מדינת ישראל גדלה בקצבים מרשימים, ותושביה התרכו בשאיפה ובחלום לחיות ולהביא חיים.
הנתון השני – קצב התחלות הבנייה.
כאן כבר מתחילים הקלקולים, כי לעומת קצב הגידול הדמוגרפי של אוכלוסיית ישראל, אנחנו עדים לעצירה, זחילה ואף מגמה של קיטון בהתחלות הבנייה. למעשה, לא רק שכבר שנים אין כול שינוי חיובי בקצב התחלות הבנייה, אלא שבשנה האחרונה אנו עדים לצניחה מהירה במספר התחלות הבנייה.
לפי נתוני הלמ"ס בשנת 2017 החלה בנייתן של 46,300 דירות, ירידה של כ-14% לעומת שנת 2016, אז נרשמו 53,900 התחלות בנייה, רחוק מאוד מהיעד הממשלתי של 60 אלף התחלות בנייה בשנה. המגמה השלילית הזו נמשכה גם לתוך 2018 – ברבעון הראשון של השנה החלה בנייתן של 9,241 דירות, ירידה של 30% ביחס לרבעון הראשון של שנת 2017.
ללא ספק, קיימת חוסר הלימה זועקת לשמיים בין קצב הגידול של האוכלוסייה בישראל, ובין קצב ייצור הדירות בישראל.
פרשנות
אנחנו רואים כאן שני וקטורים שמתקדמים במהירות זה לעברו של זה. האחד - הגידול באוכלוסיה, השני – הזחילה של התחלות הבנייה. כול מי שעיניו בראשו מבין ששני כוחות אלה סופם להתנפץ זה לתוך זה במהירות עצומה ולייצר פיצוץ גדול. בעולם האמיתי פיצוץ מביא איתו פטריה גדולה והרס מסביב. בעולם הנדל"ן הפטריה תבוא בדמות של גל עליות מחירים.
שני הוקטורים האלה שהתקדמו במהלך תשע"ח, וכנראה ימשיכו גם בתשע"ט, הם הדלק שיניע את גל עליות המחיר הבא. אז אולי עכשיו הגל הזה נבלם כתוצאה מהבלימה הכללית שנוצרה בשוק עקב פעילות משרד האוצר, אולם בסופו של דבר הביקוש הולך וגואה, וההיצע אינו מדביק את קצב הביקוש.
קשה לדעת מתי יתממש גל העליות הזה, אולם במידה והכיוונים יימשכו כפי שהם כרגע, אזי בסופו של דבר זה גם יקרה. עניין של כלכלה פשוטה.
תשאלו – מה ניתן לעשות?
בראש ובראשונה, לחשב מסלול מחדש במשרד האוצר. במקום להוליך מדיניות שמצמצמת את הפעילות בענף הנדל"ן, וגם לחגוג "קפאון" בנדל"ן (הערה – אני עד היום זוכר את אותו פוסט שהוציא משרד האוצר בשרב הראשון של האביב השנה, בו הוא אמר – "בחוץ חם ואצלנו קפוא" – כאילו להקפיא ענף כול כך מהותי וקריטי לכלכלת ישראל יכול להיחשב להישג!!), להוליך למדיניות שמטרתה לפתוח חסמים, ולהגביר את הפעילות בעולם הנדל"ן. אולי לא שומעים את מחוגי השעון, אבל הוא מתקתק בעוצמה מעל ראשם של תושבי ישראל, וכאשר השעון יצלצל זה יהיה כואב לכולנו.
והערה למשקיעים שביניכם –
כול משקיע בעולם תמיד יעדיף לבצע השקעה בדבר ערך שלדעתו יהיה תחת ביקוש גבוה והיצע חסר. זו ערובה לכך שההשקעה תהיה אטרקטיבית לאורך זמן. במצב שוק הנדל"ן היום, הכיוונים עליהם אני מצביע למעלה, ובהינתן החובבנות, הגמלוניות והשלומיאליות שבה מטפל משרד האוצר במשבר הדיור – סביר להניח שדירה בישראל לא רק שהיא מוצר המצוי במחסור היום, אלא תהיה עוד יותר במחסור בשנים שיבואו.
ולסיום סיכום שנתי שלנו ב-Ewave Nadlan וברכה לכול חברינו לשנה החדשה –
אז גם בשנה הזו אצלנו בבית המשכנו ליזום, לתכנן, לבצע פרויקטים, ולמסור דירות.
ולכול חברינו –
שנה טובה, שנה של שגשוג, שנה של צמיחה, שנה של בנייה!!
