פינתנו "כהנר מודד את המדד" מתפרסמת באיחור אלגנטי, אך מוסבר, במועד אסטרטגי במיוחד - בשבוע הבחירות בו התפרסם מדד המחירים החודשי.
זה נותן לנו אפשרות לסכם אחורה, אך גם להציע לממשלה החדשה שעומדת לקום, אם...
מספר כללי אצבע שלדעתנו יאפשרו להכניס מעט הגיון בשוק שמאבד את שפיותו.
אבל כהרגלנו - נתחיל בסקירת הנתונים:
- חודשים יוני-יולי 2019 ירדו מחירי הדירות בשיעור של 0.3 אחוז בהשוואה למחירי העסקאות בחודשים מאי-יוני 2019.
- זוהי ירידה ראשונה במחירים מאז סוף 2018.
- ב-12 החודשים האחרונים מחירי הדירות עלו בשיעור 0.7 אחוז; ומאז תחילת 2019 מחירי הדירות עלו ב-2.1 אחוזים; אפשר כבר גם לסכם את תקופת כהונתו של שר האוצר כחלון – מאז הוא נכנס לתפקידו בשנת 2015 עלו המחירים בלמעלה מ-13 אחוזים.
- תל אביב הינה המלכה של עליות המחירים עם עלייה נוספת בשיעור חודשי של 1.1 אחוז. ב-12 החודשים האחרונים המחירים בתל אביב עלו בשיעור של 1.6 אחוז – יותר מכפליים שיעור עליית המחירים הארצי.
- מדד מחירי הדירות החדשות ירד בשיעור של 0.6 אחוז בתמיכה של הדירות המסובסדות של "מחיר למשתכן", שהיוו 35.9 אחוזים מכלל העסקאות.
- מדד שכר הדירה עלה גם באוגוסט בשיעור 0.1 אחוז ושומר על קצב עלייה שנתי שנע בסביבות 1.2 אחוז בממוצע ארצי.
התובנות שלי מהנתונים:
- המטוטלת של המחירים עודנה עובדת, אומנם הנטייה היא לכיוון עליות מחירים, אך ההשקעה האדירה בשינוי המגמה באמצעים מלאכותיים דוגמת "מחיר למשתכן", לעיתים נושאים פרי, כמו בחודש הנוכחי.
- אלא ש"מחיר למשתכן" נמצאת בסוף ימיה, מונשמת בעצמה באמצעים מלאכותיים, ועוד מעט תוחלף תכנית הדגל של השר כחלון בתכנית דגל אחרת שינהיג שר האוצר הבא, או שתקוצץ במסגרת התכנית הכלכלית שתיאלץ הממשלה הבאה לבצע לכיסוי הגרעון התקציבי שעומקו נאמד בכמה עשרות מיליארדי שקלים.
- אנחנו שנמצאים עם היד על הדופק מרגישים את הביקושים הקיימים בשוק. לא מדובר רק בתחושה. מי שבוחן את נתוני ביצועי המשכנתאות רואה שביולי הציבור נטל משכנתאות בסך 6.7 מיליארד שקלים. מדובר בשיא של 4 שנים, וצמיחה של 14 אחוזים לעומת יולי 2018. בנק ישראל ציין בהודעתו כי "מקורה של עיקר הצמיחה בהלוואות לרכישת דירה ראשונה", והמשמעות היא שהזוגות הצעירים יורדים מהגדר ונעים לכיוון משרדי המכירות.
- גם משקיעי הנדל"ן יורדים מהגדרות וחוזרים לזירה המקומית, ואת זה אנחנו רואים בעיקר בפרויקטים שלנו בדרום תל אביב. הפרויקטים נחטפים במהירות, ועיקר הביקוש מקורו בציבור של משקיעי הנדל"ן. דוגמא לכך הוא הפרויקט שאנו משווקים בימים אלה ברחוב הקונגרס 9 בדרום תל אביב – למרות הקיץ, למרות החופשות השנתיות, עדיין מאות רבות של אנשים הגיעו עימנו לסיורים בשטח, ועשרות רבות ביצעו רכישה כבר בשלבי הפרסייל של הפרויקטים.
וכמה כללי אצבע לממשלה החדשה שתקום בשבועות הקרובים:
- יצרו סביבה שתתמוך בהגדלת ההיצע – הביקושים קיימים, הביקושים שנכבשו לאורך שנים גם כן נכנסים לשוק, ומהצד השני ההיצע מצומצם. יצרו סביבה שתתמוך בפעילותם של היזמים, ותמריץ את היקף התחלות הבנייה. בין אם מדובר ביצירת תנאים של יציבות או וודאות שהשוק הזה חייב כדי לפעול בצורה נמרצת, שחרור חסמים לקרקעות, שחרור חסמים להגדלת מספר הפועלים המקצועיים, עידוד משקיעי הנדל"ן, ועוד.
- יצרו גשר של הידברות עם הענף – בדגש על יזמים ומשקיעי הנדל"ן – אין טעם להילחם באלו הפעילים בענף הנדל"ן. אתם לא הולכים לשום מקום, וגם הפעילים בענף כאן כדי להישאר. עליכם לייצר משוואה של כבוד הדדי, שתאפשר לכול אחד מהכוחות בשוק לפעול בצורה מיטבית ולטובת הגדלת יכולת הייצור של הענף.
- אל תחפשו פתרונות קסם קצרי טווח – שוק הנדל"ן הינו שוק ארוך טווח. אין שום החלטה שתוכל להשפיע עליו ברמה המיידית. כול דבר שמטרתו לייצר אווירה או מצב רוח יהיה נחמד עבור כותרת בעיתון, אבל הוא לא יהיה אפקטיבי בשורה התחתונה, ורק ייצור מפח נפש נוסף בקרב הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור. לכן – ספקו פתרונות מתוך ראייה אחראית וכוללת, לא שליפות מהשרוול, או פתרונות קסם.
- לסיכום, השוק ער, השוק מתעורר, המחירים במגמת עלייה, הביקושים גדלים, ההיצע בחוסר, הלוואות המשכנתא בצמיחה, תל אביב פותחת פער על שאר מדינת ישראל – את המסקנות לגבי מה לעשות עם הנתונים זה כבר אשאיר לכם.
